广奕项目2014年度销售方案.pdf

谨呈广奕置业 广奕项目2014年度销售方案 Part 1 项 目 梳 理 项目梳理 项目进度汇报 工程工作进度 已于11月20 日开工，进行基坑围护工作； 包装工作进度 1、基地包装还未开始，一旦确定画面及工艺，围墙可进行下一步调整及制作，预 计出街时间在12月中上旬 ； 2、售楼处选址正在进行洽谈工作中，预计12月上旬进场施工，年前完成硬装部 分； 3、临时接待（展示）点已进入设计工作环节，预计12月中旬完工投入使用； 企划工作进度 1、项目案名、logo均已确定，VI部分设计完成； 2、下阶段将根据工程及销售节点，配合完成指定画面及宣传道具； 销售工作进度 1、项目销售经理、置业顾问年前将一一配置到位； 2、提前进行项目培训及销售技巧等系列培训工作。 项目梳理 项目产品情况 项目概况 立面风格 法式建筑，石材干挂；政府形象工程，档次较 高； 北楼（11F ） 四星级连锁酒店或快捷式酒店，目前商家正在接 洽中，还未最终确定； 南楼（25F ） 小户型酒店式公寓，初步规划共计约447套房源 ， 商住一体，尚未进行明确定位； 项目梳理 项目产品情况 项目户型 目前项目产品规划已报批确定，只能在细节和内部功能结构上做细微调整； 初步规划每层5梯19户，单户面积约55㎡ ，面积相对过大，不利于拉升产品线和价格控制； 户型是市面上最常规的“零居室”酒店式公寓产品，得房率较低，舒适性欠缺； 项目层高为3.3米的平层产品，在酒店式公寓市场上不具备竞争优势； 项目的空间及户型产品力较弱，暂无附加值可进一步提升项目价值； 项目梳理 项目竞争态势 一级市场分析 吴中区未来共有18个商业地块投入市场，2013年区域商业地块竞争激烈； 项目梳理 项目竞争态势 二级市场分析 H 苏蠡路沿线在售项目中，以酒 南门商业广场 店式公寓竞争较为激烈，区域二 级市场存量较大； 中润 •苏州中心 苏州中心及南门商业广场，产 品包括酒店式公寓及写字楼；中 润苏州中心写字楼部分因地标形 象及5A级档次去化良好，酒店式 公寓逐渐进入滞销阶段；南门商 城南印象生活广 场 永诚国际广场 业广场写字楼由酒店式公寓改造 恒润国际商务 港龙 •财智国 而成，因推广形象和产品力较差， 广场 际 名宇广场 导致客户抗性大，去化率一般； 城南印象生活广场、港龙财智国际作为项目直接竞品，来年存量较大，为项目销售带来一定的影响及压 力； 恒润国际商务广场及名宇广场基本售罄，已投入使用，周边商务氛围正在慢慢形成。 项目梳理 项目竞争态势 主要竞品分析 项目名称 产品构成 体量 层高 面积 装修标准 价格