湖北世纪龙城洋房住区项目营销推广方案销售执行方案.pdf

营销推广方案 背 景 2013年 世纪龙城即将蓄势进入彭场市场，市场内部现有格兰御景园、 富苑名居、易居尚城、冠城豪庭、金色华府、新发大厦等。 可以说，彭场市场竞争非常激烈，房地产市场处于僧多粥少的 局面！在这样的市场环境下，我们该如何入市，与其他项目竞 争呢？ 市场现状 市 ——不了解市场，就是打一场没有目的的战争 场 彭场镇地处仙桃东南，以无纺布产业为主，被评为“中国非织造布制 品名镇”。距武汉市中心在1小时左右的全高速公路车程。周边高速路 网云集，交通极其便利。常住人口达5.5万。 彭场为中国无纺布工业名镇。全镇工业企业218家，从业人员近5万 人，年发放职工工资超过了1.5亿元，经济实力强健。 彭场镇现阶段房地产市场较平稳，2013年5月全镇共去化80套，其中格 兰御景园去化21套、金色华府25套，占市场总去化量的57%，其他十个 项目只占去化量的43%，可以说彭场市场容量有限，竞争激烈，且对手 强大。而彭场购房客户群体较单一，客户数量少，主要为改善型客 户，购置100㎡三房以上户型，去化能力有限。 本案面临蛋糕小，竟手多的境况，在有 限的资源内，我们要抢夺更多客户。 要解决这个问题，先看看我们的对手是 什么样！ 竟盘分析 项目名 体量 业态 户型 单价 绿化 地段 卖点 推广策略 竞争 称 率 评价 强度 格兰御 4万方 多层 76-130 1500元/㎡ 35% 优 品质高档住宅，滨湖 墙体 强 景园 ㎡，三房 绿色住家 为主 富苑名 10万 多层、小高 95-142㎡ 1500元/㎡ 22.6 优 性价比、发展趋势、 无 弱 居 方 层、酒店、会 三房 % 配套 所 易居尚 2.5万 小高层电梯房 81-115㎡ 1900元/㎡ 43% 良 高端、全电梯社区 户外、活 弱 城 方 两、三房 动 冠城豪 10万 高层、多层 90-130㎡ 1300元/㎡ 30% 良 质量不好、地基不 无 弱 庭 方 两、三房 好，故主打低价牌 金色华 5万方 多层、高层 97-173㎡ 1580元/㎡ 34% 优 多层框架结构、发 特价房、 强 府 三、五房 1700元/㎡ 展、配套 低首付、 户外 新发大 1.2万 电梯房 102-129 1600 25% 优 主要针对内部员工进 无 弱 厦 方 ㎡三房 行消化 小结：通过对周边竟盘的对比分析可以发现，彭场市场存货量充足，市场主 力在售户型集中在三房，且绝大部分为多层，除易居尚城、新发大厦为全电 梯房外，其余项目所带高层均占比较小，多层住宅为彭场市场的绝对主流。 除易居尚城及金色华府外，各大项目推广动作不大。在售情况良好的格兰御 景园及金色华府以高端品质感和性价比为主卖点，取得较好销售成绩。 本