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三级物业服务企业SWOT研究 【摘要】物业服务企业是随着房地产行业的崛起而 快速发展的行业，但是在行业发展的过程中，物业服务企业 特别是三级资质的中小型企业面临着种种发展的问题。本论 文旨在通过利用SWOT模型，对三级物业服务企业面临的自 身优势和劣势、外部的机会和威胁进行详细的分析，探讨该 类物业企业的未来发展趋势。 【关键词】物业服务企业；SWOT；服务；管理 随着我国经济的高速发展，房地产行业作为国民生产总 值的支柱行业，也在迅猛扩张。房地产行业的繁荣，带动了 相关衍生行业的发展，物业服务企业在近年来不断增多。据 统计，2013年底，北京市物业服务企业达2835家（不含从 事前期物业管理的房地产企业），其中具有一级资质的企业 157家，二级资质的企业372家，三级及三级暂定资质的企 业2306家。不难看出，在我国的物业服务行业中，三级资 质占到总量的81. 34%O在这些企业中，大部分企业都存在物 业管理费收费不足、管理方法落后、服务水平较低、与业主 关系不和谐等问题，如何能够正确地从企业内部优势和劣 势、外部机会和威胁进行分析，发展和壮大企业队伍，提高 企业应对市场变化的能力，成为了当今主要物业服务企业所 必须面对的问题。 SWOT分析法，是一种综合考虑企业内部条件和外部环境 的各种因素，进行系统评价，从而选择最佳经营战略的常用 方法。S是指企业内部的优势(Strengths), W是指企业内 部的劣势(Weaknesses), 0是指企业外部环境的机会 (Opportunities), T是指企业外部环境的威胁(Threats)o 笔者通过采用SWOT分析法，对三级物业服务企业内部的优 势和劣势、企业外部的机会和威胁进行分析，使企业正确面 对自身的发展问题。 一、企业内部的优势及劣势分析 根据《物业管理企业资质管理办法》(中华人民共和国 建设部令第125号)之规定，物业三级资质为物业服务企业 的最低资质，准入标准为：第一，注册资本人民币50万元 以上；第二，物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相 关专业类的专职管理和技术人员不少于10人；第三，物业 管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；第四， 有委托的物业管理项目；第五，建立并严格执行物业质量、 物业收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。 三级物业服务企业具有企业规模小、管理面积少等特 点，现实生活中，在企业管理的过程中，三级物业服务企业 具有以下优势和劣势。 1、优势分析 企业规模小，便于管理 一些三级物业服务企业只接管几个物业项目，甚至只接 管一个物业项目。在管理的过程中，由于管理的规模比较小, 相对来讲，在进行管理和服务的过程中出现的问题也会比较 少。管理模式基本上以日常经营管理事务性工作为主，管理 流程不复杂、管理内容相对简单，组织架构以直线型管理为 主。因此，领导者在进行管理的过程中，多采用“家长式” 的管理方法，便于其控制全部的业务活动，对企业和市场的 变化反应更加灵敏，能够迅速地作出决策。 2、 优势分析一一管理体系简单，节约成本 对于三级物业企业来说，由于所管辖的项目比较少，所 涉及的各项工作的内容也就相对较少。多数的管理人员身兼 多项管理工作，而维修人员也对水、电、暖等维修技能聚集 为一身，出现了一人多岗的情况。这就大大节约了企业对于 人力成本的投入。同时，对于项目少的企业，还可以实现资 源的共享，充分发挥了所购置机器、设备的利用性，同时也 节约了企业对固定成本等财力的投入。 3、 劣势分析 未能树立较强的服务意识 对于中小物业服务企业来讲，在对小区业主进行服务的 过程中，大部分的物业企业尚还不能正确定位自身的位置， 没有树立为业主服务的意识。部分物业企业认为自己是高高 在上的管理方，存在态度生硬、蛮横，甚至随意提高物业费 用、随意出租公用设备设施、财务账目不公开等情况，而这 些情况的出现，必然最终将激化与业主之间的矛盾。 同时，由于中小物业服务企业存在人员少、项目小等情 况，物业企业为了最大限度的节约成本，而忽视了对绿化美 化、保安保洁等方面的服务，造成小区内公共绿地大面积遭 到破坏、公共区域照明灯损坏无人修理，公共场所停车混乱 等情况，服务质量大打折扣，遭到了物业小区业主的不满。 4、 企业劣势分析 管理水平尚待提高 物业服务行业是劳动密集型的行业，人员素质参差不 齐，管理起来，较为困难。三级物业服务企业更加不具备较 为完善的管理制度、体制和机制，大多都停留在“以人管 人”的阶段，不能形成完善的人力资源管理体系。同时，由 于企业规模的控制，很难招募优秀的项目经理人和管理人 才，也使中小物业服务企业的发展进行缓慢。 5、 企业劣势分析 很难培养专业化的人才 由于企业从事管理和业务的员工多身兼数项工作内容， 虽然日常能够接触到