物业管理 第11章 物业日常管理分析.pdf

第 11 章 物业日常管理分析 基本内容： 物业设备管理与物业维修服务物业设备管理与物业维修服务 保洁管理与环境绿化保洁管理与环境绿化 安全管理 11.1 物业设备管理与物业维修管理 11 物业设备管理物业设备管理 物业设备管理物业设备管理：指根据指根据一定的科学管理程序和定的科学管理程序和 制度，按照一定的科学管理要求，对各种物业设备 的日常运行和维修进行管理的日常运行和维修进行管理。 （1） 物业设备管理与维修的意义 意义： 是人们生产、生活、学习正常进行的有力保障。 是提高设备以及整个基本建设投资效益，保障 设备安设备安全运行的条件运行的条件。 是城市经济与社会管理的要求。 能提高物业服务企业的服务质量，促进物业服务 行业的发展。 （2） 物业设备管理的措施 制定设备的基础资料管理制度制定设备的基础资料管理制度 制定设备运行管理制度制定设备运行管理制度 制定设备维修管理制度 制定设备维修工程的验收制度 （3） 物业设备的登记建档 建立原始资料档案 做好物业设备登记工作 （4） 物业设备维修的分类与特点 物物 零星维修保养工程零星维修保养工程 业 设设 中修工程中修工程 备 维维 大修大修工程程 修 的的 综合性维修综合性维修工程程 分 类类 设备更新和技术改造设备更新和技术改造 物物 维修成本高维修成本高 业 设设 备 维维 维修技术要求高维修技术要求高 修 的的 特 集中与分散相结合 点点 （5） 物业给排水系统管理、维修与养护 给水系统 排水系统排水系统 （6）） 供电系统操作供电系统操作、保养和维护保养和维护 建立各项严格的规章制度，责任到人。 加强培训，按章操作，持证上岗。 加强安全用电，合理用电的宣传。 健全值班制度，发现故障及时排除。 制定灾害影响的防范措施。 （7） 电梯护养和维修 A. 电梯的安装 B. 电梯的委托代理制 C. 电梯准用证制度 DD. 电梯质量保修与维修原则电梯质量保修与维修原则 小修小修：：日常维护保养和常规保养日常维护保养和常规保养。。 中修：运行较长时间后的全面检修保养（3年）。 大修：中修后继续运行3年。 • 2003年某天，承租某大夏5楼设立公司的李家兄弟因进 货需要使用电梯，而电梯的楼层显示装置又坏了，故无 法判法判明电梯的位电梯的位置。两人人只好在各楼好在各楼层找找，找到该大找到该大夏 4楼，走在前面的李弟看见电梯门正开着，里面黑洞洞 的的，便一脚迈进去便一脚迈进去，不料坠入电梯井中不料坠入电梯井中，经抢救无效死经抢救无效死 亡。 • 事发后事发后，，物业公司检查了电梯物业公司检查了电梯，，发现发现4楼电梯门锁有外楼电梯门锁有外 力破坏的新鲜痕迹，怀疑是事主急于使用电梯强行推开 电梯门，因用力过猛失去重心而导致事故发生。 • 事主方则宣称事主方则宣称，他们从今年上半年他们从今年上半年开始在这始在这里办办公，从从 没看到过一份物业公司关于电梯使用说明或乘梯的注意 事项的文件或通知事项的文件或通知。出事时出事时，他们并不知电梯停在那层他们并不知电梯停在那层， 怎可能无故去4楼强行推开电梯门？ • 李家诉至法院，要求物业公司赔偿。 • 本案是一起因电梯事故引起的人身损害赔偿案件，问题的焦点是 对原对原、被告是否存在过错的认定被告是否存在过错的认定，及被告的过错与其人身损害后及被告的过错与其人身损害后 果是否存在联系，是否需承担责任。 • 经法院调查，物业公司主张“4楼电梯门有外力破坏的新鲜痕迹。 怀疑是事主急于使用电梯而强行推开电梯门，因而用力过猛失去 重心从而导致事故的发生重心从而导致事故的发生”