物业管理成本的特点及管控.pdf

 物业管理成本的特物业管理成本的特 点及管控点及管控  一、物业管理成本面临的压力一、物业管理成本面临的压力  二、物业管理成本的构成二、物业管理成本的构成  三、三、物业管物业管物业管物业管理理成本的特点成本的特点成本的特点成本的特点  四四四四、、物业管理成本管理的现状物业管理成本管理的现状物业管理成本管理的现状物业管理成本管理的现状  五五五五、、、、物业管理成本管理的对策物业管理成本管理的对策物业管理成本管理的对策物业管理成本管理的对策  一、物业管理成本管理的面临的压力  物业管理成本管理面临四重压力物业管理成本管理面临四重压力物业管理成本管理面临四重压力物业管理成本管理面临四重压力：：：：  11、市场竞争的压力、市场竞争的压力  目前物业管理市场的竞争日趋激烈，竞 争手段也日趋多样争手段也日趋多样，，但降价竞争仍为主要但降价竞争仍为主要 手段，物业管理企业要取得一定市场份额， 就必须挤压成本就必须挤压成本。  22、业主维权的压力、业主维权的压力  随着业主维权的理性化随着业主维权的理性化、法制化法制化、 专业化，成本发生、成本构成的合理性、 合法性、合规性已日益成为业主维权的 重点重点，，因因此，，物物业管理管理企业必须强须强化成成 本管理。  33、品质提高的压力、品质提高的压力  物业管理企业要在日趋激烈的市场 竞争中提高竞争能力竞争中提高竞争能力，除有价格优势外除有价格优势外， 还必须有品质优势，而要提升品质，客 观上要求相应的品质成本也要增加观上要求相应的品质成本也要增加。这这 就要求物业管理企业必须研究性价比。 研究性价比，就必须要研究成本。  44、价格上涨的压力、价格上涨的压力  目前与物业管理有关的各种消耗的价 格都在上涨格都在上涨：：  最低工资标准在涨（成本结构的50%，收 入比重的入比重的50%50%））  各种能源标准在涨  各种材料标准在涨  行政费用标准在涨行政费用标准在涨  二、物业管理成本的构成二、物业管理成本的构成  （一）物业管理收费形式（一）物业管理收费形式  1111、、酬金制酬金制酬金制酬金制  酬金制是指在预收预收的物业服务资金资金 中按约定比例或者约定数额提取酬金支 付给物业管理企业，，其余全部部用于物业 服务合同约定的支出支出，结余结余或者不足不足均 由业主享有或享有或承担的物业服务计费务计费方式式。 （资金、支出、税收）  22、、包干制包干制  是指由业主向物业管理企业支付固 定物业定物业服务费用服务费用服务费用服务费用，盈余或者亏损盈余或者亏损盈余或者亏损盈余或者亏损均由均由 物业管理企业享有或者承担的物业服 务计费方式。（收入收入、、成本成本、、利润或利润或 亏损亏损亏损亏损））  33、物业服务成本或者物业服务支出、物业服务成本或者物业服务支出 构成构成构成构成  一般包括以下部分：  1、管理服务人员的工资、社会保险和按 规定提取的福利费等；；  2、物业共用部位、共用设施设备的日常 运行运行、、维护费用维护费用；；  3、物业管理区域清洁卫生费用；  44、物业管物业管理区域绿化养护费用区域绿化养护费用；  5、物业管理区域秩序维护费用；  66、办公费用办公费用；；  7、物业管理企业固定资产折旧；  8、物业共用部位、共用设施设备及公众 责任保险费用；  9、经业主同意的其它费用。  物业共用部共用部位、共用共用设施设备备的大修修、 中修和更新、改造费用，应当通过专项 维修资金予以列支，不得计入物业服务 支出或者物业服务成本支出或者物业服务成本。  物业管理实践中，物业管理成本的构成可 包括四大块包括四大块：：  1、人力成本  2、专项费用  33、公共水电费公共水电费  4、其他费用 四、物业管理企业成本的特点 从物业管理企业的工作性质可以看出从物业管理企业的工作性质可以看出， 物业管理企业的工作具有空间分散、空间分散、