济宁金乡城南项目市场研究及物业发展建议上.pdf

R 新智盟 以智结盟 since2004 以诚相待 —— 全 案 策 略 操 盘 专 家 —— 谨呈：至盟置业 金乡城南项目 市场研究及物业发展建议 新智盟地产策略机构 2011年2月 国办发1号文 事件： 2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产 市场调控工作，随后国务院办公厅发布“关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通 知”（简称“国办发1号文”），提出“明确房价控制目标、更大范围更加严厉的限购政 策”等一系列政策。 政策着力点 带来的影响  首次明确提出“房价控制 目标”，表明调控从通过  标志着调控政策的进一 行政手段调控房地产市场 步升级和深化； 转为直接调控房价。  市场短期需求和价格将  行政手段继续升级，限购 受到显著影响； 范围更广且更加严厉。  2011年全国商品房销售  经济、金融、税收等手段 面积下降和价格结构性 全面升级。 下跌可能性加大。  落实约谈问责机制，确保 相关政策落实到位。 2010年，是中国房地产市场战略调控年，纵观全年多次调控，逐 迷局 次升级。国八条的出台，给2011年房地产市场调控确定了基调。 尽管如此，住房需求依然强大，供给 仍然给力。 综观中国房地产市场，这是一个不确定的时代…… 我们面对着：开发商与消费者的博弈 迷惑的刚性置业者 艰难的投资者 痛苦的投机者 2011 我们面对着：政府对开发商的多维调控 怎么走 政府决定了土地成本 对供给、价格、利润的管控加强 我们的客户是谁？如何吸引他们？ 这是新形势下，我们必须缜密思考的战略核心！ 金乡 细观金乡房地产市场 诸多发展商在区位资源与同质化的红海中浴血奋战，而品质 先驱（杭州湾、金鑫城市花园等）已开始跳出红海，站在更 高层次上享受名利双收…… 至盟城南项目， 是做残喘的市场跟随者？ 是拿出 “亮剑”精神，去挑战行业领军？ 还是定义片区或 宜居 生活的全新价值，做市场的引领 者？ 随波逐流没有出路！引领还是挑战，姿态必须确定！！ 写在前面的话…… 我们必须明确的是：一切的目的是销售！ 我们必须围绕最终的营销环节去考量项目的打造，诸如项 目的整体特色以及产品的细化设计等等； 在金乡这样的封闭型成本性市场中，成本的控制固然关 键。诚然，任何提升项目价值的动作都会带来相应的成本 提升，但我们应该明白价