第三章_房地产交易流程与合同.pdf

第四章 房地产交易流程与合同 4.11 案例导入案例导入 4.24.2 房地产转让流程与合同房地产转让流程与合同 4.3 房地产租赁流程与合同 4.4 房地产抵押流程与合同 知识目标知识目标 1 体会熟悉房地产交易流程与合同对房地产经纪业务 的重要性； 2 掌握买卖掌握买卖、租赁租赁、抵押等抵押等主要房要房地产交易形式的基产交易形式的基 本流程及相关制度规定； 33 熟悉房地产交易的合同内容熟悉房地产交易的合同内容。。 技能目标 11 基本具备操作完成房地产买卖基本具备操作完成房地产买卖、租赁租赁、抵押的能力抵押的能力； 2 能组织签订一般的房地产交易合同。 案例 案例1-1  以非正规手续购买房屋之后  【【思考与讨论思考与讨论】】 案例1-2  卖房合同刚签好，房屋卖方就反悔  【思考与讨考与讨论】  2001年2月，某房屋公司开发了一栋写字楼，想卖出一部 分。但由于该公司不是房地产开发企业，而且该房产还没有 最后建成，甚至连建设施工许可证都还没有取得，所以担心 无人问津。于是房屋公司做广告称：欲采用以租代售的方法 销售房地产销售房地产，即买家先与之签定所谓以租代售合同即买家先与之签定所谓以租代售合同，付几年付几年 租金后，即取得房屋所有权。  一家贸易家贸易公司觉得房产不错觉得房产不错，就在就在2001年年4月与房屋与房屋公司 签订了合同，购买部分房间，并分几次交付了款项，房屋公 司在发票上均明确注明司在发票上均明确注明 ““预付购房款预付购房款””年77月月，房房 屋公司才取得建设施工许可证，到年底，该房产建成，贸易 公司搬入公司搬入年1010月月，房屋公司取得了房产权证房屋公司取得了房产权证。但上但上 述情况，贸易公司完全不知。房屋公司在广告中宣传其房产 权证齐全权证齐全。  贸易公司搬入该房屋后贸易公司搬入该房屋后，发现房屋状况与广告宣传所称完全发现房屋状况与广告宣传所称完全 不符，情况较差。后来还得知，房屋公司早在签约前，就将 该房地产抵押给了银行该房地产抵押给了银行，抵押期限一直持续到以租代售合同抵押期限一直持续到以租代售合同 中约定的贸易公司取得房产权证之日止。  【【思考与讨论思考与讨论】】  1、贸易公司购买房屋后，为什么会出现这么多的麻烦事， 分析分析一下其主要原因出在哪里下其主要原因出在哪里？？  2、为了避免买房出现类似贸易公司碰到的这些事情，购房 者应该如何办理购房手续者应该如何办理购房手续？？  3、为减少房屋买卖纠纷，可以从哪些方面和环节对房屋开 发商的出售行为进行规范发商的出售行为进行规范？？  4、结合本案例谈谈如何规范房屋买卖的操作程序。 3.1 房地产转让流程与合同  一、房地产转让的基本概念  房地产转让：指房地产权利人通过买卖、赠与或其 他合法方式将其房地产转让给他人的行为。 其他合法方式主要包括下列三种：  1．以房地产作价入股或者作为合作条件与他人成 立企业法人，房地产权属发生变更；  2．以房地产抵债，房地产权属发生转移；  3．因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之 转移；  房地产转让实质： 房地产权属的转移房地产权属的转移 土地使用权 房屋所有权房屋所有权  转让形式 转让结果 商品房预售 商品房销售 买卖 二手房买卖 （最基本）房屋在建工程转让