住宅种类及发展趋势.pdf

住宅种类及发展趋势 住宅分类 住宅种类 住宅的种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式 住宅、TOWNHOUSE、别墅等。 （1）按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。 （2）按楼体结构形式分类，主要分为砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、 钢混剪刀墙结构、钢混框架一剪刀墙结构、钢结构等。 （3）按楼体建筑形式分类，主要分类低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高 层住宅、其他形式住宅等。 （4）按房屋型分类，主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃 层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅（超小户型）等。 （5）按房屋政策属性分类，主要分为廉租房、已购公房（房改房）、经济适 用住房、住宅合作社集资建房等。 住宅种类 低层住宅 低层住宅主要是指 （一户）独立式住宅、（二户）联立式住宅和 （多户）联排式住宅。与多层和高层住宅相比，低层住宅最具有自然的亲合 性（其往往设有住户专用庭院），适合儿童或老人的生活；住户间干扰少， 有宜人的居住氛围。这种住宅虽然为居民所喜爱，但受到土地价格与利用效 率、高政及配套设施、规模、位置等客观条件的制约，在供应总量上有限。 住宅种类 多层住宅 多层住宅主要是借助公共楼梯垂直交通， 是一种最具有代表性的城市集合住宅。它与中高层 （小高层）和高层住宅相比，有一定的优势： （1）在建设投资上，多层住宅不需要像中高层和高层住 宅那样增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资。 （2）在户型设计上，多层住宅户型设计空间比较大，居 住舒适度较高。 （3）在结构施工上，多层住宅通常采用砖混结构，因而 多层住宅的建筑造价一般较低。但多层住宅也有不足之 处，主要表现在：（1）底层和顶层的居住条件不算理 想，底层住户的安全性、采光性差，厕所易溢粪返味；顶 层住户因不设电梯而上下不便。此外屋顶隔热性、防水性 差。（2）难以创新。由于设计和建筑工艺定型，使得多 层住宅在结构上、建材选择上、空间布局上难以创新，形 成“千楼一面、千家一样”的弊端。如果要有所创新，需要 加大投资又会失去价格成本方面的优势。多层住宅的平 面类型较多，基本类型有梯间式、走廊式和独立单元式。 住宅种类 小高层住宅 一般而言，小高层住宅主要指7层 ~10层高的集合住宅。从高度上说具有多层 住宅的氛围，但又是较低的高层住宅，故 称为小高层。对于市场推出的这种小高 层，似乎是走一条多层与高层的中间之 道。这种小高层较之多层住宅有它自己的 特点： （1）建筑容积率高于多层住宅，节约土地，房 地产开发商的投资成本较多层住宅有所降低。 （2）这种小高层住宅的建筑结构大多采用钢筋 混凝土结构，从建筑结构的平面布置角度来看， 则大多采用板式结构，在户型方面有较大的设计 空间。 （3）由于设计了电梯，楼层又不是很高，增加 了居住的舒适感。但由于容积率的限制，与高层 相比，小高层的价格一般比同区位的高层住宅 高，这就要求开发商在提高品质方面花更大的心 思。 住宅种类 高层住宅 高层住宅是城市化、工业现代化的产 物，依据外部形体可将其分为塔楼和板楼。 （1）高层住宅的优点：高层住宅土地使用率高， 有较大的室外公共空间和设施，眺望性好，建在 城区具有良好的生活便利性，对买房人有很大吸 引力。（2）高层住宅的缺点：高层住宅，尤其 是塔楼，在户型设计方面增大了难度，在每层内 很难做到每个户型设计的朝向、采光、通风都合 理。而且高层住宅投资大，建筑的钢材和混凝土 消耗量都高于多层住宅，要配置电梯、高压水 泵、增加公共走道和门窗，另外还要从物业管理 收费中为修缮维护这些设备付出经常性费用。 高层住宅内部空间的组合方式主要受住宅 内公共交通系统的影响。按住宅内公共交通系统 分类，高层住