房地产开发作业——内部收益率、利润率、基准收益率等的比较.docxVIP

房地产开发作业 最低期望收益率 当资本投入银行时，该笔资金（P）的将来值（F）等于到期的本金与存款期获得的时间价值（积累的利息）之和，即F=P1+in。其中，n为投入时间，i为 当资本投入开发项目时，该笔资金（P）的将来值等于回收期的资本金加上资本投入之时至将来某时期间应获得的时间价值（累计投资收益）之和，计算同上式。其中，i为投资资本最低期望收益率。 利息率和最低期望投资收益率都属于单位时间资本的增值（利息或净收益）与投入资本的比率。但是两者在性质上和数值上有很大差别。当投资者将资本投入银行时，投资者无须参与资本运营与管理，通常也基本上是无风险地取得回报一利息，当投资者将资本投入开发项目时，投资者则必须参与项目的经营与管理，进行项目决策活动等，即投资者须在项目中花费精力并付出知识，还要承担一定的风险，从而取得回报—收益.因此，只有在项目的预计收益能够大于存款利息时，投资者才愿意把资本投向项目。 最低期望收益率=借贷利息率+管理报酬率+风险报酬率。 基准收益率 也称基准收益率、基准投资收益率、最低可接受收益率，是企业、行业或投资者以动态的观点所确定的可接受的投资方最低标准的收益水平。是投资决策者对项目 HYPERLINK /wiki/%E8%B5%84%E9%87%91%E6%97%B6%E9%97%B4%E4%BB%B7%E5%80%BC \o 资金时间价值 资金时间价值的估值。基准收益率的确定既受到客观条件的限制，又有 HYPERLINK /wiki/%E6%8A%95%E8%B5%84%E8%80%85 \o 投资者 投资者的主观愿望。 影响因素： （1）资金成本： 资金来源主要有借贷资金和 HYPERLINK /wiki/%E8%87%AA%E6%9C%89%E8%B5%84%E9%87%91 \o 自有资金 自有资金二种。借贷资金要支付利息；自有资金要满足基准收益。因此资金费用是项目借贷资金的利息和项目自有资金基准收益的总和，其大小取决于资金来源的构成及其利率的高低。 1)资金来源是借贷时，基准收益率必须高于贷款的利率。如果 HYPERLINK /wiki/%E6%8A%95%E8%B5%84%E8%80%85 \o 投资者 投资者能实现基准收益率，则说明投资者除了归还贷款利息外，还有盈余，是成功的。基准收益率高于 HYPERLINK /wiki/%E8%B4%B7%E6%AC%BE%E5%88%A9%E7%8E%87 \o 贷款利率 贷款利率是 HYPERLINK /wiki/%E8%B4%9F%E5%80%BA%E7%BB%8F%E8%90%A5 \o 负债经营 负债经营的先决条件。 　2)投资来源是自有资金时，其基准收益率由企业自行决定，一般取同行业的基准收益率。这是该行业的最低 HYPERLINK /wiki/%E6%9C%9F%E6%9C%9B%E6%94%B6%E7%9B%8A%E7%8E%87 \o 期望收益率 期望收益率。如果不投资于本项目，投资者可以投资于其他项目，而得到起码的收益。 　3)如果资金来源是兼有贷款和自有资金时，则按照两者所占资金的比例及其利率求取加权平均值，即综合利率作为基准收益率。 资金费用率是借贷资金利息和项目自有资金最低期望盈利的综合费用率。 因此，基准收益率资金费用率借贷利率。 （2）机会成本： 投资的机会成本是指投资者把有限的资金不用于该项目而用于其他投资项目所创造的收益。投资者总是希望得到最佳的投资机会，从而使有限的资金取得最佳经济效益。因此，项目的基准收益率必然要大于它的机会成本，而投资的机会成本必然高于资金费用，否则，日常的投资活动就无法进行了。因此，基准收益率投资的机会成本资金费用率。 （3）投资风险： 进行项目投资， HYPERLINK /wiki/%E6%8A%95%E8%B5%84%E5%86%B3%E7%AD%96 \o 投资决策 投资决策在前，实际建设和生产经营在后。在未来项目建设和生产经营的整个项目寿命期内，内外经济环境可能会发生难以预料的变化，从而使项目的收入和支出与原先预期的有所不同。不利的变化会给投资决策带来风险，为了补偿可能发生的风险损失，投资者要考虑一个适当的风险贴补率，只有满足了风险贴补，才愿意进行投资。 （4）通货膨胀： 在预期未来存在着通货膨胀的情况下，如果项目的支出和收入是按预期的各年时价计算的，项目资金的 HYPERLINK /wiki/%E6%94%B6%E7%9B%8A%E7%8E%87 \o 收益率 收益率中包含有通货膨胀率。为了使被选项目的 HYPERLINK /wiki/%E6%94%B6%E7%9B%8A%E7%8E%87 \o 收益率 收益率不低于实际期望水平，就应在实际最低 HYPERLINK /wiki