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房地产投资现状及存在问题分析 关键词： 房地产投资现状及存在问题分析( 在新一轮的投资增长中，房地产业占有非常突出的位置，在进入统计的 19 个行业中，房地产业占 固定资产投资的比重仅次于制造业居第二位。 与此同时，我们面临着以下两种形势：一是全国各地商品房库存量高达近亿平方米，房地产开发过 程中普遍存在的拖欠民工工资、违规占地，暴力征地等现象仍时有发生，多数地区住宅价格与居民收入 的比例关系失衡；二是投资高增长引发了自2003 年下半年以来的钢材、水泥、煤炭、电力等原材料和能 源供应紧张，目前仍没有得到根本缓解。在这样的背景下，如何认识、调控和引导房地产业健康发展便 成为一个很值得关注的问题. 房地产开发投资的基本趋势 1. 资金向大企业集中 中国房地产大中型企业完成的投资额占大部分，而中小企业完成的投资 额相对较少，同时这种相对集中的趋势仍在加强。2001 年，规模在 5000 万元以上的开发企业完成的投 资额占全部房地产开发投资的 79.6%，2002 年这一比例上升到 82.4%，绝对额达到 6421.7 亿元，而规 模在 5000 万元以下的中小企业完成的投资额总计 1369.2 亿元，占全部房地产投资的 17.6%。在大中型 企业中，以规模 1-5 亿元的企业完成的投资最多，占全部房地产投资的 38% 。 2. 所有制结构日益多元化 截至 2002 年底，中国已经拥有各类房地产开发企业 32618 个，其 中，国有企业5015 个，集体企业 2488 个，港、澳、台资企业 2884 个，外商投资企业 1077 个。从企 业数量上看，私人企业占 64.9%居首位，国有企业占 15.4%居第二位，港、澳、台资企业占 8.8%居第三 位，集体企业占 7.6%居第四位，外商投资企业占 3.3%居第五位。与 1999 年相比，国有和集体企业有明 显减少，相应地私人企业的数量迅速增加，3 年中国有企业个数减少了 2355 个，减幅为 32%；集体企业 减少了 1639 个，减幅为 40% ；私人企业增加了 11229 个，增长了 113%。 房地产开发投资的主要问题 1. 资金来源结构存在严重缺陷，银行贷款和经营性欠款数量巨 大 1997 年以来，房地产投资的各种资金渠道中，国家预算内资金、债券、利用外资以及外商直接 投资均呈现回落趋势，最低点分别出现在 2003 年和 2001 年。而国内贷款、自筹资金和其他资金来源则 迅速上升。2003 年，国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资总额的比例高达 98.5%， 3 项总计 12932.29 亿元。2004 年 1-5 月，国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资 总额的比例上升到 98.7%，而银行贷款和经营性欠款两项合计就达 3772.13 亿元，占全部资金来源的61. 1%。 2. 资金投向结构不合理，经济适用房建设投入不足 1997-2003 年，住宅开发投资稳定增长，2003 年达到 6782.41 亿元，占当年房地产开发投资的 67. 1%；虽然经济适用房的开发投资规模在各类住宅建设中所占的比例并不是最低的，但是与我国的收入结 构比，这一比例明显偏低。2004 年 1-5 月,在房地产和住宅开发投资增长分别高达 32.0%和 32.2%的同 1 时，经济适用房开发投资的增长只有 9.1% 。因此造成供给与需求的结构性矛盾有加剧之势。一些城市普 通商品房和经济适用房供不应求，高档商品房却不同程度地空置积压。据统计，截至 2004 年 6 月末，全 国各地商品房空置面积高达9697 万平方米，其中空置一年以上的商品房达 5673 万平方米，占空置商品 房总面积的 58.5%；全国商品房空置面积同比增加0.2% 。 房地产开发投融资体制面临挑战 1. 降低国内贷款和预售筹资比例带来的融资渠道相对收缩 长期以来，中国房地产开发企业的资金主要来源于银行贷款和预售货款，企业自有资金在开发投资 中只占很小的一部分。这种依靠银行贷款和预售款进行房地产开发的做法不仅没有受到质疑，反而成为 一种通行的模式。但随着中国银行体制改革，房地产投融资体制发生了很大变化，特别是随着中国人民 银行总行出台的关于住宅开