房地产开发与经营试题9.doc

PAGE PAGE 1 ……………………………………………………………装 订 线 ……………………………………………………………装 订 线………………………………………………… 考试失败尚有机会 ，考试舞弊前功尽弃。 上海财经大学《 房地产开发与经营 》课程考试卷（A）闭卷 课程代码 课程序号 20 ——20 学年第 学期 姓名 学号 班级 题号 一 二 三 四 五 六 七 八 总分 得分 得分 一、单选题(每小题2分，共计20分) 1、房地产开发主要程序分为（ ）。 A.八个步骤，四个阶段 B.四个步骤，八个阶段 C.四个步骤，四个阶段 D.八个步骤，八个阶段 2、项目可行性报告的基本构成不包括（ ）。 A.封面 B.摘要 C.目录 D.建议书 3、对于居住物业，房地产资产管理的全部内容是（ ）。 A.物业管理 B.设施管理 C.资产管理 D.投资组合管理 4、我国央行目前规定，（ ）不得向房地产开发企业发放用于购置土地或缴纳土地出让金的贷款。 A.建设银行 B.工商银行 C.商业银行 D.农业银行 5、房地产项目开发内容和规模的分析与选择，首先要遵循的前提是（ ）。 A.最高最佳使用原则 B.符合城市规划 C.利润最大化 D.开发项目所处区域的宏观经济条件 6、对投资项目或投资方向提出建议，是（ ）阶段的主要任务。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策 7、对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是( )。A.土地储备 B.销售方案的细化C.建设项目的质量控制 D.申领《建设用地规划许可证》 8、开发投资的投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的（ ）占开发项目总投资的比率。 A.年利润总额 B.项目投资的资本价值 C.总开发成本 D.总开发价值 9、在房地产销售量预测中，引用越来越近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（ ）。 A.简单平均法 B.移动平均法 C.加权移动平均法 D.时间序列分析法 10、对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的( )分析。A.需求 B.供给C.竞争 D.市场占有率 …………………………………………………………… ……………………………………………………………装 订 线………………………………………………… 得分 二、名词解释题(每小题5分，共计20分) 房地产信托投资基金 商品房预售 房地产项目定位 房地产项目建设工程招投标 得分 简答题(每小题10分，共计30分) 1. 简述商品房销售合同的主要内容。 2. 简述房地产投资组合管理的含义和原则。 3. 简述房地产项目风险分析的主要内容。 得分 四、计算题(每小题15分，共计15分) 某房地产开发项目占地面积6000㎡，用途为商住两用，土地使用权年限为40年，规划容积率为3。咨询公司根据地块的实际情况提出以下方案： 该项目1—3层为宾馆，其余为住宅，建设期为3年，宾馆的总面积为5000㎡，可用于经营部分为4500㎡，可建成100个标准间，当地同档次宾馆的平均价格为330元/间一天。前三年的入住率为70%，从第4年开始稳定在85%，运营费用为经营收入的42%，建成后即可开始经营，计划经营20年，然后将宾馆整体转售，预计转售净收益为5000万元。 住宅部分的总建筑面积为13000㎡，建成后全部出售，预计平均售价为6500元/㎡，销售税费为销售收入的5.5%，假设建成后即售完。 该方案的总投资8000万元，其中60%来源于银行货款，其余为自有资金，货款利率为8%，第1年投资额为总投资的20%，全部为自有资金；第2年投资额为总投资的45%，其中20%为自有资金，25%为银行货款；第3年投资额为总投资的35%，全部为银行货款，建设期只计息不还款，建成后一次还清本息，其中，还款额中1500万元来自宾馆的抵押货款，货款期限为20年，年利率8%，本货款按年等额还款，其余还款额来自于住宅的销售收入。 假定投资发生在年初，收入和成本发生在年末，一年按365天计算（计算结果精确到小数点后2位）。 该项目全部投资目标收益率为18%，自有资金目标收益率为20%。 求该方案的全部投资和自有资金的财务净现值和财务内部收益率。 得分 五、论述题(每小题15分，共计1