汇源工业园区市调报告0830.pdf

汇源龙泉总部经济园项目 市调报告 成都鼎和置业咨询有限公司 二 一二年八月 〇 前 言 受成都市汇福置业有限公司之委托（以下简称“委托方”），我们对“汇源龙泉总部经 济园项目”进行了现场察看及市场调研，以辅助委托方进行项目定位及运作最优化决策。 该项目位于成都龙泉驿区驿都大道343号。 我们于2012年8月对其他工业园区、该项目实地及周边区域进行了调研和相关问询， 并认真听取了政府、工业园区操盘手、抽样商家和投资客、其他专业人士的意见，现向您 们汇报该项目在本报告之日的评估分析情况。 我们理解本报告将作为该项目投资决策的重要依据和参考，但我们的分析研究局限于 本报告所涉及的内容，以及作为本报告一部份的一般服务条件。 由于工作进度原因，我们尽可能只就项目关键核心环节做重点分析，并力求简明、透 彻。在此对委托方对我们工作的大力支持和信任谨致诚挚的谢意！ 成都鼎和置业咨询有限公司 2 研究课题 本次项目研究的目的是通过本阶段大量详细和周密的市场调查和研究，项目自身资源 条件分析，同类项目案例研究及可能的客户抽样测试，分析目前及今后可能影响项目成功 的关键要素及项目可行性，对项目综合定位、业态组合及功能设定、主力店设置、目标客 群等相关定位问题提出建议，对该项目最适合开发的类型和规模提出建议，对该项目的开 发经营思路提出建议，为委托方投资决策提供重要辅助参考。 成都鼎和置业咨询有限公司 3 研究方法 站在本项目未来客户的角度，一般企业对园区的选址主要从区域分析、产业分析、开 发区政策分析、交通物流分析、市场分析以及围绕客户本身的需求而确定。客户本身往往 主要考虑四个方面：1、寻求资源：自然资源、劳动力资源。2、寻求市场：追随覆盖的市 场范围。3、寻求效率：降低综合成本，提高企业运营的效率。4、寻求战略机遇。 因此我们采用以下步骤，通过问询、抽样、资料收集、深访等方式研究该项目各业态 功能定位可行性及项目最优化开发决策方案： （1） 了解委托方的经营战略思路及目前资源情况，分析项目背景及研究土地场地， 评判项目本身资源情况； （2） 研究当地基本面情况，人文历史，经济及政策情况，对城市的竞争力，环境的 竞争力和区域本体的竞争力进行评估，以便发现可能影响本项目需求量的各种社会经济环 境、产业政策、政府规划等因素的发展趋势，对项目作定性评价； 成都鼎和置业咨询有限公司 4 （3）对开发区本身的产业分析，有哪些龙头企业，能不能带动它的配套企业进来。 围绕它的主导产业进行资源的配套，二级、三级的配套企业在哪种情况下可以进来，找到 它的需求，研究园区的产业定位和产业的发展方向； （4） 研究区域内各业态（写字楼、商业、酒店、住宅）市场供需情况；抽样客户进 行问卷测试了解客户进入本项目意愿程度； （5） 分析与本项目有竞争性的或可以比较的其他工业园区项目，研究供应量及市场 需求情况，研究项目成功关键要素情况及项目经验教训； （6）根据上述分析，对本项目最适合开发的类别和规模提出建议； （7） 通过供应量、需求量分析及周边物业价格类比，初步预测本项目今后的售价情 况； （8） 分析本项目的风险情况，并提出对策建议； （9）对本项目可行性及开发方案提出结论性建议。 成都鼎和置业咨询有限公司 5 目 录 第一章 项目研究 1.1 项目背景研究 1.2 该宗地块基地研究 1.3项目环境研究 1.4 项目地块优劣势分析结论 第二章 区位研究及基本面分析 2.1 项目所在区域