担保有限公司房贷业务风险控制.doc

ⅩⅩⅩⅩ担保有限公司房贷业务风险控制 第一节 基本防范 第一条 我司制定房贷的业务操作规程及配套应用文本 房贷担保业务的品种： （一）二手楼交易担保赎楼业务 （二）二手楼交易垫资赎楼业务 （三）赎楼贷款担保业务 （四）加（减）按贷款担保业务 （五）非指定楼盘阶段性贷款担保业务 第二条 强化业务培训，熟悉操作流程 第三条 设A、B角制，B角配合A角调查，分别签署调查意见 第四条 根据项目金额、赎楼方式及风险度确定项目审批方式——评审委员会签 / 评审会 第二节 保前调查 第一条 审查申请人的条件，了解买卖双方的交易需求及中介的基本情况 （一）核实项目来源，区分中介介绍和客户自找 （二）了解买卖双方的工作单位、收入、联系电话、贷款及供款情况 （三）核实本次交易的情况：现状（房产内型、地理位置、居住情况、建筑外型、交通设施等）、价格（包括房产原价、成交价、评估价）、买方付款方式、卖方按揭银行、担保赎楼还是垫资赎楼、担保额（贷款额）或垫资额。 （四）提供支付首期款的证明 （五）中介的情况、规模及操作规范性的了解、核实。 （六）实地考察房产的状况并作出合理估价以判断其交易的真实性，落实拟按揭的楼盘的报建、审批、施工和预售等手续是否完备（可通过网上查询） 第二条 贷款购买的房屋为深圳地区商品房，包括商用房和住宅，并且二手楼按揭以及转按的房产已办理了房产证。 深圳地区商品房：指深圳地区项目开发商已办脱初始登记，过户后即可办理《房地产证》的A、B、C类物业，既包括住宅也包括商业用房。 （一）A类物业指已办理房产证的商品房； （二）B类物业指已办理《房地产代用证》或其他权属证明，且所在楼盘已办理初始化登记的商品房； （三）C类合同指已签定《xx市房地产买卖合同》，且所在楼盘已办理初始化登记的商品房； 第三条 落实拟按揭的楼盘的报建、审批、施工和预售等手续是否完备。 第四条 审查二手楼按揭以及转按的房产的产权证的真伪，并经国土局打单确认产权明晰、无异议（包括无法院查封、无重复抵押等任何法律上的争议情况） 第五条 卖方与我司办理公证授权委托书事宜，全权委托我司项目经理办理签约、取件、还清前贷、注销原抵押登记、过户；买方公证授权我司办理过户及新的抵押登记等手续。 第六条 相关银行出具贷款意向书。 第七条 落实银行、国土局的资金监管协议。 说明：资金监管方必须是银行、国土局、经我司认可的大地产中介或我公司之一。不接受小中介的资金监管。 第八条 买卖双方或中介与我司签署《委托担保协议书》及相关法律文件，包括不可撤消保证书、借款借据等。卖方必须承诺其不存在其他债务可能导致按揭房产被查封的情况，如因卖方原因导致交易无法完成，卖方必须承担担保人因此而遭受的全部损失。 我司担保赎楼的，必须落实银行贷款资金已进入我司指定帐户后方可进行。同时，我司在赎楼前已收取了受理费、担保费。赎楼当时先由原按揭银行核算应支付的贷款本息，原则上贷款本息的尾数（千位以下）不计入赎楼金额，应由卖方自行支付。 第九条 关于我司垫资赎楼的特别要求： （一）银行抵押物必须是红本商品房房产证； （二）业主供楼款不可有欠供记录。如有欠供记录，项目经理应调查原因并向公司汇报，公司主管领导认为其有合理性解释，在业主同意我司进行资信调查并加上浮30%担保费或融资费后方可进行；（如为担保赎楼，则按1.2%的费率计算并上浮30%）； （三）房产价值和垫资成数严格把关，赎楼金额应最高不超过成交价80%； （四）融资收费按垫资金额1.2%计算，并且按同期银行贷款利率计收利息； （五）严格资金调转，财务专人负责跟踪。没有落实首期款资金监管和银行贷款确认书前，不得实施垫资； （六）事先联系按揭银行，落实垫资资金到达扣款帐户后即时扣款并取出房产证。 （七）办理注销抵押登记及过户递件应同时进行。 第三节 保后全程跟踪 第一条 担保公司项目经理携带卖方或买方的授权办理赎楼、注销原抵押登记、过户、重新办理抵押登记等手续； 第二条 办理过程中，重要的凭证如回执必须由财务人员保管，项目经理仅保留复印件，必要时原件可存入银行保管箱。 第三条 项目经理必须及时跟进了解交易进程。可利用回执上的查询电话随时查询办理状况。 第四节 相关的风险防范措施 第一条 转按贷款直接转入我司指定帐户，资金监管也必须落实我司指定的帐户； 第二条 赎楼当天档案馆出具的房屋产权单：必须产权明确、无法院查封等异常情况； 第三条 买卖方（特殊情况下经公司领导审批同意买方可不授权）必须出具经公证的授权委托书：全权委托我司人员办理相关业务； 第四条 我司人员全程代理业主办理还款、注销抵押登记、过户、抵押登记等相关业务，要保证在此期间，抵押登记回执、房产证、购房合同、收据或发票等原件由我司掌握，