大连越秀大厦项目提案.pdf

大连越秀大厦项目提案 目 录 1 大连市经济概况 - 1 - 1.1 宏观经济 - 1 - 1.2 房地产市场 - 1 - 2、大连市商业地产市场分析： - 2 - 2.1 大连商业地产市场概况： - 2 - 2.2 大连市写字楼市场分析 - 3 - 2.2.1 大连市商务区分布及定位 - 3 - 2.2.2 大连市写字楼市场供求关系分析 - 5 - 2.2.3 写字楼租金（售价）水平分析 - 7 - 2.2.4 大连市写字楼市场小结 - 9 - 2.3 大连市商业市场分析： - 10 - 2.3.1 大连商业圈分布： - 10 - 2.3.2 商业物业的供需关系分析 - 11 - 2.3.3 商业物业租金（售价）水平分析 - 13 - 2.3.4 大连市商业市场小结 - 13 - 4 越秀大厦项目概况 - 14 - 5 越秀大厦项目运营方向分析 - 15 - 5.1 出售模式利弊分析 - 15 - 6 越秀大厦项目租赁模式分析 - 18 - 1 6.1 写字楼租赁模式 - 18 - 6.1.1 项目所在区域写字楼分析 - 18 - 6.1.2 作为写字楼租赁的经营模式分析 - 19 - 6.2 商业租赁模式 - 20 - 6.2.1项目所在区域商业市场分析 - 20 - 6.2.2 作为商业运营的经营模式分析 - 21 - 7 越秀大厦项目处理建议总结 - 27 - 2 1 大连市经济概况 1.1 宏观经济 大连市是东北、华北、华东以及世界各地的海上门户，是重要的 港口、贸易、工业、旅游城市。近年来，大连市经济发展快速。初步 核算，2006 年全市实现地区生产总值2569.7 亿元，按可比价格计算 比上年增长 16.5%，为 1996 年以来的最快增幅。其中，第一产业增 加值208.6亿元，增长10.9%；第二产业增加值1229亿元，增长20.3%； 第三产业增加值 1132 亿元，增长 13.6%。三次产业构成比例为 8.1 ︰47.8 ︰44.1，对经济增长的贡献率分别为 5.6%、57%和 37.4%。按 常住平均人口计算，全市人均生产总值 42579 元，按年末汇率折算 5453 美元。2006 年，城乡居民收入持续增长。城市居民年人均可支 配收入 13350 元，比上年增长 11.3%；年人均消费支出10534元，增 长 5.4%。农村居民年人均