2012大连红星海世界观大盘项目提案.pdf

大连红星海世界观 项目提案 Thursday, May 08, 2008 写在前面 对于大连红星海世界观项目，同策项目组接触时间只有一周，而真正的 讨论和研究的时间只有两天，因此今天我们无法做到一个完整、细致、 周全的研究框架。 今天我们将直接切入主题，去面对大规模社区开发过程中所面临的核心 问题，并试图回答这些问题。 Ⅰ 大规模社区开发的核心问题 核心问题 大规模社区开发过程中会碰到哪些核心问题？ 1、操作大盘的经验不足 2 、如何做到在很长的销售周期内保持稳定的年销量？ 简单的测算： 大连房地产市场年销售量600万方，扣除低端产品，我们所面临的市 场份额在300万方左右。 项目年去化量20万方，将占到市场总量的3% 以上，中高端市场的6% 更重要的，如何在8年里面，每年都占到如此的市场份额？ 核心问题 大规模社区开发过程中会碰到哪些核心问题？ 3、如何持续的提高项目的土地价值，从而提高价格？ 在较长的开发周期里，我们将面临不断推出的新盘和更多的产品创 新、理念创新 提 纲 一对项目的初步理解 二客户框定 三项目整体发展理念 四项目发展标准体系建立 Ⅰ 对项目的初步理解 我们对大规模社区的三点关注 价格落点 配套层级 发展方向 项目的价格 配套的层次将决 对大规模项目而 落点将直接 定项目的竞争力 言，在项目之初 决定所面向 确定其发展模式 的客户以及 及目标是决定项 对客户的吸 目成败的最关键 引力 因素 价格落点 所属区域 代表楼盘 销售均价 中山区 金广东海岸、运达嘉洲阳光、帝柏湾 8500-13000元/ ㎡ 西岗区 托斯卡纳、中信海天瀛洲、顺达海滨 5800元/㎡ （公寓） 花园 13000-20000元/㎡ （别墅） 沙河口区 大连明珠、星海阳光、 7000-18000元/㎡ 星海假日 甘井子区 小平岛、万科溪之谷、西山阳光水岸 6000-15000元/㎡ 二期 金州区 新金州大厦、金园名城、城市假日 4000元/㎡ 开发区 众益·阳光海岸、东方·优山美地、 6000元/㎡ 乾豪·东城天下 价格落点 •除市中心外，其他各 区的价格基本处在一 个水平线上 •开发区市场价格与市 中心区域的价格落差 不大，价格的优势难 以弥补区位的劣势 •