成都万科新城提案.pdf

关于“成都万科新城” 项目理解 2004年11月6 日 目 录 一、市场总体概述； 二、项目综述理解； 三、对万科品牌的理解； 四四、项目项目SWOTSWOT分析分析； 五、项目定位的思考 六、项目营销方面的思考； 七、对项目运作的思考； 1、人手配置； 2 、合作形式； 一、市场总体概述 1、市场发展空间巨大竞争格局出现变迁 • 房地产市场呈现良好健康的发展走势； • 现阶段房价水平不高，有较大的发展空间； • 住宅郊区化正在盛行住宅郊区化正在盛行，为本项目的开发带来有利条件为本项目的开发带来有利条件； • 大盘时代的到来，外来大品牌发展商进驻成都，房地产市场迎来新的 竞争格局； 2、成都市未来房地产市场新格局预测 品 三环 牌 发 二环 展 一环 商商 中海地产中海地产 及 城西项目 大 盘 分 布 图 万科地产 城东项目 和记黄埔 城南项目 二、、项目综述项目综述 1、项目地理位置 本项目位于成都行政区域的东部，西接东三环高速公路，北靠成 渝高速公路，东临四川师范大学（东区校区），南眺狮子山培育 园。 2、项目发展定位 城东作为成都市未来发展的重点区域，各种工厂企业都已经 大部分搬迁，各种风景区、住宅区的规划及交通规划都已经提上 日程，城东副中心中心城区的建设已步入实施阶段，锦江区区委、 区人大区人大、、区政府等相关部门将进入城东副中心区政府等相关部门将进入城东副中心。。 目前“东部新区”起步区的各项配套设施正紧张有序地进行， 连接成渝高速路的道路仅差一座立交桥就得以贯通，届时三圣、 洪河、十陵片区将连成一片，进入市区将缩短至少１０分钟，今 后城东将成为一个新型居住区。 3 、项目规划概述 总用地面积：444175.50m2 住宅用地面积：243410.30m2 商业/金融/贸易用地：42586.51m2 插入地块图 开发强度：容积率2.3~3.5 建筑密度建筑密度：：≤≤35%35% 绿地率：≥30% 配套用地要求： 公园（5166m2 ） 幼儿园（4466m2 ） 2 街道办事处（1526m ） 门诊所（3028m2 ） 文化中心（8014m2 ） 4、地块现状 优势： 劣势： • 住宅用地容积可达到2.3 ， •市政配套用地过多，降低住宅 使项目的产品多样化， 和商业用地的使用率 在设计中可使用多种产 •与三环路只有50米的绿化隔离 品结构品结构，避免项目产品避免项目产品 带带，对住宅产生噪音对住宅产生噪音 的单一性。 •有两条市政路贯通南北，将地 • 地块的自然坡地使各组 块分割成四块，不利于小区围 团错落有致，获得更好 合