东风东路12组团推广提案.pdf

东风东路12组团 推广提案 世联伟业房地产策略机构 目录 一、现状剖析 二、我们寻找出路 三、打造 “体验式购物”商城 四、我们的整合市场战略 五、店中店模式的最大市场抗性 六、项目与经营者、投资者之间的关系 七、信息架构 八、我们的业态规划 九、我们的主张 十、常规营销 十一、非常规营销 十二、营销难题解决 十三、我们的销售模式 十四、我们的整合攻击战术 十五、我们的收费标准 十六、推广费用 十七、我们的核心竞争力 十八、导视 十九、写在后面 现状剖析 商铺投放量及空置率在逐年增加，投资者对商铺投资也越来越理智。 随着城市发展，新的商圈的迅速崛起，投资渠道的多样化，商铺投资不再“一枝独 秀”。 从2008文山房展会观察，全市参展在售的楼盘约33个，尚有未参展的项目，体量巨 大，在售商铺项目比比皆是。综观各在售商铺，如三鑫开化商贸城、大景商业中心、 潇湘商贸城销售的成绩、招商均不理想，这些新开发的商业项目规模宏大，而且是主 题鲜明、功能划分合理、消费指向清晰的主题商场。 本项目属旧城改造项目，目前区域整体形象尚未形成。 我们寻找出路 判 断： 从现代商业发展的趋势和文山的区域商业环境，并结合本项目自身的情况，我们得到 非常明确的结论： 1、只有建立一个主题鲜明、功能划分合理、消费指向清晰的大型主题商场，方才是 我们寻觅的最佳出路。 2、本项目的招商工作对项目的成败至关重要，成功的销售必须以招商成功为前提。 3、我们必须采取将商铺的经营权与管理权有机地结合起来，以商场的可持续经营为 宗旨，才能最终实现铺主、发展商与经营者多赢的局面。 打造 “体验式购物”商城 商业现状 据统计局资料显示及我们市调情况看，文山商铺空置情况极为严重。像已经开业的光 大步行街、三鑫开化商贸城等空置率均在30%左右。 从商铺空置情况看，市场招商、销售前景不容乐观，而新的供应量又在不断增加，但 需求有限，这势必加剧市场竞争，招商、销售面临巨大压力。 投资者期盼 投资者期望一个有保障、投资回报稳定、升值潜力巨大的商铺进行投资。 目前投资者期望所投资总价小，投资门槛低的商铺。 打造 “体验式购物”商城 判 断： 现阶段租期长、稳定租金收益是打动投资者的最佳法宝。 聘请资深丰富经验的商业机构参与经营管理或由商家直接承租将极大的增强投资者的 信心，从而实现销售佳绩。 在销售过程中，可采取多种轻松付款的方式，甚至采取“买铺即收租” “收益证券 化”等手法以大大降低投资门槛，将扩大目标客户群的范围。 投资者投入极少资金，在几年后就可以拥有一个商业旺地的旺铺，可谓投资发发发。 我们的整合市场战略 主题商场、整合品牌 组合战略、专业路线、细分市场； “好风借好力 ”、以初期举办商业论坛的形式，后期组织品脾进驻或品牌招商的形式 面向文山州推介； 统一规划、 “由外至内、由大到小”“由内至外”、分主题层层展现； “放水养鱼 ”、专业配套，攻或守必将立于不败之地； 策略封杀、蓄势准备 —— 招商或招租进驻 ——聚集人气； 品牌商家、信心保障 必须拥有经验丰富的经营商、灵活的经营机制、忠实的消费者； 强有力的品牌支持才能增强投资客的信心。 我们的整合市场战略 由于商铺单价高，而且按揭成数与按揭年限短等特点，在商铺竞争的日益激 烈的今天，为增强投资客的信心，建议采取必要的商业运作手法降低投资门 槛及风险。 工程进度、实实在在的物业或者已经培育好的市场氛围是投资者投资决策的 内在诉求，旺销应符合商业物业项目看得见摸得着的要求， 二层以上商铺滞销问题，关键在于扩大客户层面，为二层以上商铺找准投资 客，一层的买家多为有多次投资经验的实力客户，二层以上的买家则多为不 具备投资经验和资金实力的公务员、白领阶层为主的客户。而对于自有资金 10—20万的这部分群体，降低首付门槛是激活公务员、白领的关键。 返祖销售的模式是把 “双刃剑”，同时亦是颗 “定时炸弹”以返租的形式进 行销售我方不提倡，实际操作中我们主张根据招商的情况及效果再决定是