2008年8月东莞楼市深度研究分析报告合富辉煌.pdf

合富辉煌：东莞 8 月楼市深度研究报告 第一章 总述：中端住宅销售比重上扬拉低全市均价 世纪梦想“2008北京奥运”真切地到来并划上了完美句号。伴随着奥运赛 事的进行，关于“奥运月”与“后奥运时代”的楼市走势成为8月份楼市热点话 题。行场上大体分为三大派：看涨派、看跌派和调控派，而以看跌派处强势，调 控派亦占不少。“2008 北京奥运”对楼市的影响“因地而异”、“视情形而定”。 筹办奥运会的七年间东莞城市面貌日新月异，既受全国大好经济形势影响，也是 东莞城市升级的需要。东莞近几年加快建设的城市基础设施将继续造福于民，并 且随着东莞经济社会双转型的深入，城市设施将继续完善。此外，东莞在地理上 远离北京，因此，奥运对东莞经济、东莞楼市影响有限。 合富辉煌东莞市场研究部分析认为，东莞有其独特的楼市发展情形。东莞走 在珠三角乃至全国房价下调城市的前列，早在2月底便开始进行楼市调整，价格 回调力度为历史罕见。楼市经历近半年的价格整理，房价已基本回归至理性，整 体趋于稳定。因此，“奥运”绝不是东莞楼市“拐点”，“后奥运”对东莞楼市 影响有限。东莞楼市走向目前不明朗，市场变数众多，政策走向影响较大。 合富辉煌东莞市场研究部分析认为，“奥运月”的东莞楼市可谓喜忧参半。 “喜”的是8月楼市供求关系继续得到了一定的缓和，已经连续两月出现环比“供 减求增”良好发展势头，楼市观望在逐渐淡化，刚性需求强劲。“忧”的是楼市 冷热不均，7－8月签约个盘分化明显，即“局部火热，大部平淡”。与去年相 比，楼市交易量仍处过低水平，并且不少成交以牺牲价格为代价，土地流拍不断， 楼市仍未驶入正常发展轨道。 合富辉煌东莞市场研究部认为，应理性看待“奥运月”的东莞楼市走向，看 到“8月住宅签约量环比增加近两成”的同时还该看到：普遍开发商不看好“奥 运月”楼市，导致7月底东莞楼市扎堆开盘，即8月份一部分签约来源于7月； 此外，8月份有一大部分成交是由降价促销或者填补市场空白所致。市场形势仍 然不能过于乐观。 1 连续两月“供减求增” 楼市供求关系得到一定缓和 合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年7－8月东莞楼市连续两月“供减 求增”，供求关系得到一定缓和。8月全市新增住宅供应面积约42.17万平方米， 同比增加约15%，环比减少约12%；8月全市商品住宅签约面积约37.9万平方米， 同比减少约三成，环比增加约两成。从供应来看，4－8月持续减少，从需求来 看，6－8月持续增加。合富辉煌东莞市场研究部分析认为，虽然近几月楼市供 求关系有所缓和，但仍然不容乐观，市场总体供求比仍高至1.67：1。 楼市冷热不均 签约个盘分化明显 市场仍未完全复苏 2 合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年1－8月份东莞全市签约套数前6 名楼盘所占全市比重区间为24.7－40.6%，5月最低，2月最高。合富辉煌东莞 市场研究部分析，总体来讲，08年以来东莞楼市处于整理阶段，楼市销售主要 集中在性价比高楼盘，甚至集中在少数价格大幅回调楼盘，市场仍未完全复苏， 后市还待观察。08年8月全市约有143个楼盘有成交，成交量前6名楼盘占全 市比重达35.5%，即4%的楼盘占据了35.5%的成交量。 中端住宅销售比重上扬拉低全市均价环比下调达千元 合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年8月东莞全市商品住宅签约均价 约5585元/㎡，环比7月6672元/㎡下降约16%，每平方米下调幅度约达千元.8 月全市住