2010年7月份青岛市房地产深度研究报告.pdf

1 2010年7月份青岛市房地产 深度研究报告 【 2 0 1 0 年 8 月 刊 总 第 2 1 期 】 【 银 海 世 邦 ◎ 市 场 研 究 中 心 】 声明：本报告由青岛银海世邦市场研究中心撰写及 编制，所载信息和意见不是旨在供全面研究、或提 供财务或法律意见用途，本报告亦不构成任何投资 或买卖建议，报告中所有图文及数据资料仅供合法 取得本报告的机构及个人参考之用。本公司保留对 本报告形式及内容的最终解释权，未经许可任何机 构或个人不得抄袭或剪辑本报告全部或部分资料。 2 “政策观察期”到来 岛城楼市量价齐升 以4月17日的“新国十条”为标志，国内开展的楼市调控，到7月末已逾 百日，在这百日内全国各地的楼市呈现出众生百态，既有随着政策的出 台，签约量马上锐减的；也有丝毫不受影响，住宅签约量继续上涨者。住 宅销售价格既有迎风飘落者，更有逆势上扬者。 综观7月份的全国楼市，北京、上海、广州、深圳等有着全国楼市“风向 标”之称的重点城市表现兴衰不一，深圳虽然住宅签约量出现下滑，但住宅 签约均价则出现小幅上涨；而上海住宅签约量虽仍在低位徘徊，但已表现 出“量价微涨”的态势；北京和广州两地住宅签约量触底回升，但住宅签约 均价却已出现明显松动。从全国层面看，大部分地区房价依然在缓慢而有 力地上升，调控政策仿佛并未达到预期效果。 在全国楼市如此表现之下，岛城楼市如何呢？根据银海世邦市场研究 中心的长期监测，在4月楼市新政出台后，岛城住宅市场上的投资和刚需 相继出现萎缩，三个月后，因岛城房价似乎并没有出现实质下调，部分比 较着急的刚需购房者被迫入市，成交量开始回升。7月份，岛城住宅签约 量止跌回升，共计签约6923套，约67.56万平方米，面积环比增长35.0%， 同比下降29.4%。套均面积98平方米，中小户型支撑起7月份的住宅市场。 成交量仍主要集中在黄岛区等区市。剔除政策性住宅影响，全市共签约商 品住宅6811套，约66.62万平方米，面积环比增长41.4%。价格方面，全市 商品住宅签约均价再次突破6000元/平方米关口，上涨至6285元/平方米， 环比上扬9.6%。 写字楼市场方面，7月份共有56套房源进行签约，签约面积共约7700平 方米，与6月份基本持平。价格方面，香港路CBD及海尔路CBD均有房源签 约，不过由于签约量较少，五大商务区写字楼整体签约均价并未出现大幅 回升，仅小幅回升至11598元/平方米，环比上涨13.2%。 3 商业物业方面，7月份全市共签约商业类物业252套，约4.27万平方米， 面积环比上涨51.4%，与去年同期相比下滑14.8%。价格方面，由于各区域整 体均价的大幅提升，拉升了全市的平均价格，7月份全市商业类物业平均签 约价格13891元/平方米，较上月环比上涨72.9%，与去年同期相比上涨27.5%。 “史上最严厉的政策”实施已过百日，不可否认，“新国十条”以来的政策确 实给楼市带来了一定的影响，对广州、北京、上海这些一线城市来说，“量 价齐跌”的态势已经显现。然而对青岛楼市而言，新政的效力并没有如预期 出现，房价依然坚挺，甚至个别楼盘出现了小幅上涨的趋势。7月，在调控 政策影响下原本该冷清的楼市却并不平静，僵持、观望依然是楼市关键 词……一场开发企业与购房者之间的深度博弈，仍在持续。我们预计8月份 岛城住宅销售情况仍将保持在6、7月份水平，签约结构与7月相比应该不会 出现大的调整。商品住宅签约均价或将出现松动，但幅度不会太大。 各部委相继表态将严格执行调控政策，相信短期内住宅市场观望气氛依 旧将十分浓厚，更多的投资需求会进入写字楼和商业市场，青岛写字楼和商 业市场或将迎来“春天”。 4 目录 Ⅰ背景篇 第一部分：全国宏观经济及