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创造大盘推动的力量 顺义新城广告策划推广总提案 【2008年推广任务】 2008年，一号地8万平米商品房住宅开盘销售，需要推广 2009年5月，综合性的二号地和七号地开盘销售，需要做开盘前推广 塑造大盘形象， 促成一号地销售，为2+7号地蓄水， 将是2008年的核心推广任务。 【目录】 分析 策略 战术 附录 北京市场分析 确立大盘形象的思考 推广节奏安排 工作内容 顺义市场分析 核心推广策略 1号地推广计划 服务方式 竞争分析 总案名/总口号/总定位 2+7号地推广计划 工作收费及支付方式 奥运会对本案影响 1号地案名/定位 手段列举 公司优势阐述 目标客群分析 2+7号地案名/定位 典型案例 SWOT分析 定向房与商品房推广关系 核心竞争力分析 卖点梳理 分析 1 北京市场分析 对于北京目前整个地产市场，我们总结了四句关键话： • 拐点寒流波及到 • 刚性需求仍然挺 • 五环之内均过万 • 近郊板块成主流 【拐点寒流波及到】 • 由于政策调控、供需关系失衡等多种原因，深圳、广州等城市房价下跌，成交量萎缩明显，“拐点论”波及到 北京，北京地产市场进入调整期。 • 消费者开始持币待望，尤其是单价两万元以上的房子，成交量萎缩。北京市房屋交易官方网站显示，2007年12 月平均每天200多套，较之先前的日成交400多套，下滑了50%。 • 经粗略统计，春节期间，北京变相降价的楼盘多达50多个，潘石屹的SOHO北京公馆、世茂奥临花园、北京韦伯 国际公寓、合生国际花园、东亚上北中心、The House、信然广场、富力桃园等。其中原因很多，有的是年底 更多回款，有的是尾房促销，但都多多少少受到了拐点论调的影响。 【刚性需求仍然挺】 • 北京是中国首都，吸引了全国乃至全世界的投资者 • 每年留北京或闯北京的大学毕业生40万人左右，70后/80后为主，有大量住房需求 • 北京每年拆迁户数万，一部分购置经济适用房或两限房，一部分配发安置房，但大多需另购房 • 需要改善居住品质的大有人在 【五环之内均过万】 • 四环路以内住宅期房均价达到13,696元/平方米； • 四至五环路为11,439元/平方米； • 五至六环路为8,006元/平方米； • 六环路以外为5,385元/平方米。 来源：北京市房地产交易管理网 昌平板块 代表项目：金隅万科城、伯朗峰 【近郊板块成主流】 均价：9000元 • 顺义、通州、燕郊、昌平、 顺义新城板块 代表项目：鲁能项目 房山、马驹桥等郊区板块成 均价：7000元 为热点，项目销售良好。 • 近郊板块项目有着共同的特 燕郊板块 代表项目：美林湾、纳丹堡、 点：价格相对低、交通便