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创造大盘推动的力量
顺义新城广告策划推广总提案
【2008年推广任务】
2008年,一号地8万平米商品房住宅开盘销售,需要推广
2009年5月,综合性的二号地和七号地开盘销售,需要做开盘前推广
塑造大盘形象,
促成一号地销售,为2+7号地蓄水,
将是2008年的核心推广任务。
【目录】
分析 策略 战术 附录
北京市场分析 确立大盘形象的思考 推广节奏安排 工作内容
顺义市场分析 核心推广策略 1号地推广计划 服务方式
竞争分析 总案名/总口号/总定位 2+7号地推广计划 工作收费及支付方式
奥运会对本案影响 1号地案名/定位 手段列举 公司优势阐述
目标客群分析 2+7号地案名/定位 典型案例
SWOT分析 定向房与商品房推广关系
核心竞争力分析 卖点梳理
分析
1 北京市场分析
对于北京目前整个地产市场,我们总结了四句关键话:
• 拐点寒流波及到
• 刚性需求仍然挺
• 五环之内均过万
• 近郊板块成主流
【拐点寒流波及到】
• 由于政策调控、供需关系失衡等多种原因,深圳、广州等城市房价下跌,成交量萎缩明显,“拐点论”波及到
北京,北京地产市场进入调整期。
• 消费者开始持币待望,尤其是单价两万元以上的房子,成交量萎缩。北京市房屋交易官方网站显示,2007年12
月平均每天200多套,较之先前的日成交400多套,下滑了50%。
• 经粗略统计,春节期间,北京变相降价的楼盘多达50多个,潘石屹的SOHO北京公馆、世茂奥临花园、北京韦伯
国际公寓、合生国际花园、东亚上北中心、The House、信然广场、富力桃园等。其中原因很多,有的是年底
更多回款,有的是尾房促销,但都多多少少受到了拐点论调的影响。
【刚性需求仍然挺】
• 北京是中国首都,吸引了全国乃至全世界的投资者
• 每年留北京或闯北京的大学毕业生40万人左右,70后/80后为主,有大量住房需求
• 北京每年拆迁户数万,一部分购置经济适用房或两限房,一部分配发安置房,但大多需另购房
• 需要改善居住品质的大有人在
【五环之内均过万】
• 四环路以内住宅期房均价达到13,696元/平方米;
• 四至五环路为11,439元/平方米;
• 五至六环路为8,006元/平方米;
• 六环路以外为5,385元/平方米。
来源:北京市房地产交易管理网
昌平板块
代表项目:金隅万科城、伯朗峰
【近郊板块成主流】 均价:9000元
• 顺义、通州、燕郊、昌平、 顺义新城板块
代表项目:鲁能项目
房山、马驹桥等郊区板块成
均价:7000元
为热点,项目销售良好。
• 近郊板块项目有着共同的特 燕郊板块
代表项目:美林湾、纳丹堡、
点:价格相对低、交通便
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