长沙碧桂园·威尼斯城开盘策划提案.pdf

长沙碧桂园．威尼斯城开盘策划提案  一市场分析  最新资料显示目前全国房地产市场价格武汉最高长沙最低所以在长沙买房 无疑是一个优势所在.  随着消费能力的提高,人们对住房的要求也不断提高,开始对楼盘的环境服务 安全以及装修材料品牌等有了观念上的转换,加上近年来对风水的认识更多 人也开始关注,所以楼盘与风水学说也开始交融.  市场需求增加,在销售面积大幅增长的同时，长沙市场消化空置面积的能力 增强，商品房空置面积大幅度回落，比上年减少19.03%。  长沙消费文化一直在全国保持领先且有严重的攀比倾向所以居住地作为一 个人的地位象征已经显现,正是房地产商的大好时机.  虽然长沙的房地产业起步较晚但势头猛进,发展良好,但是高质量的楼盘仍然 不多,社区环境,配套设施和服务相对落后成为一个市场空白点.  长沙市金融业发展态势良好,贷款买房已经成为市民的一种手段所以在房地 产开发同时,可以考虑帮助买者联系贷款等服务.  二市场劣势  国家出台各项政策以限制固定资产的投资,对房地产业产生一定的负面影响.  大多消费者对商家的信任度不高,对价格过高,和装修材料的健康性能担忧, 和售后服务和物业管理的满意度底且多次发生纠纷. 消费者分析  长沙消费水平排名全国第八,消费能力上较高.我们的目标消费群体是那些多为 房地产、医疗、高校教授、IT、金融等行业的从业人士，或为高层管理者、自 办中大型企业家。收入高，事业稳定。这类人群通常在25岁以上有美满家庭 和准备结婚的白领阶层.有一定的积蓄和锦绣的前程，有超前消费意识。因 此，目标消费者定位于中青年的高层工作人群。  这部分消费者具有较高的知识，注重自身价值的体现，事业有成，乐于享受 生活，因此对居住环境上要求很高，对个性化绿化和个人价值体现都有要求, 他们更注重对服务社区配套设施交通等方面的要求.  同时，年轻的白领阶层对价格比较敏感,他们有购买别墅的梦想；另一方面， 经济承受能力有限，企业可主要向其推广洋房和联排别墅。而针对事业上获 得巨大成功的少部分消费者，完全有经济购买别墅，会更多地注重别墅的设 计、质量，更多考虑住宅是否足够显示其身份与地位，能否为家人提供足够 好的生活、学习条件，可主推超级豪华别墅。  消费者对居住地的要求已经是对生活的享受和社会地位上的体现开始考虑了, 所以成功人士对住房的消费是深思熟滤的.  虽然有价值的考虑也有社会地位的炫耀但是房地产业仍然是理性消费,所以理 性仍站上方.宣传上一定要以理予情. 市场消费者再分析  没有调查就没有发言权,经过调查资料显示  需求持续增长  房地产价格稳中有升，关键在于市场需求持续增长。主要有 以下几点.  1.商品房销势强劲，空置面积大幅回落  在销售面积大幅增长的同时，市场消化空置面积的能力增 强，商品房空置面积大幅度回落，比上年减少19.03%。  （一）政策拉动  被调查者75.6%认为政府的各项政策影响房地产业，79.8% 认为发展房地产市场，进一步刺激住房消费，需要政府从政 策上给予支持、扶持。正是由于近几年国家继续实施积极的 财政政策，把房地产业作为新的经济增长点，为促进房地产 业的发展出台了一系列政策措施。特别是住房福利分配制度 的终止、住房分配货币化的推进，对房地产市场的发展起了 重要拉动作用，使房地产市场消费主体逐步完成了从集体向 个人转变的结构性调整，个人已成为住宅购买的主体。  （二）市场推动  客观存在观经济看好，消费信心增强，推动着住房的需求上升。有 61.3%的被调查者认为对住房的需求是影响房地产业的因素之一。新的 住房供应体制的建立，商品房、经济适用房的建设满足着不同消费群体 的需求。住房二级市场的开放，房改私房允许上市流通，为想改善住房 条件、卖旧买新、卖小买大的消费者创造了条件。房地产业的市场机制 逐步完善，市场竞争使开发商、中介商更加注重营销策略。简化房屋交 易手续，规范和降低有关收费以及《建设工程质量管理条例》、《房产 测量规范》等与购房者利益密切相关的法规措施等因素推动着长沙市房 地产业的发展。  （三）城建带动  有61.1%的被调查者认为城区面积扩大、城市人口增多和城市建设规划 对房地