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市场比较法在工业用地估价中的应用 摘 要：近年来，工业用地在建设用地中所占的 比例逐?U扩大，科学合理的评估出工业用地的价值对 于经济发展具有重要意义。而市场比较法是工业用地 估价中常用的一种方法。本文通过案例，介绍了市场 比较法的应用方法，分析了实际估价工作中存在的一 些问题，并提出了相关建议。 关键词：市场比较法；工业用地；土地估价 随着我国土地使用制度由无偿划拨向有偿使用的 转变，土地成为了一项特殊资产。而一些企业为了扩 大生产，需要获得工业用地的使用权。因此，客观评 估出工业用地的价值对于工业及经济发展具有重要意 义。市场比较法是在同一供需圈内，通过相同用途的 三个以上类似宗地近期正常市场价格的比较和研究， 评估某一宗地市场价格的方法。在实际应用过程中， 市场比较法存在一些问题，影响了估价结果的客观公 正性。本文拟通过案例评估分析，介绍市场比较法的 基本用法，并对存在的普遍问题提出建议。 一、市场比较法的基本原理及公式 （一）基本原理 市场比较法的理论依据是替代原理。根据替代原 理，效用相同的土地在市场上的价格应趋于一致，否 则开发商就会放弃购买价格较高的土地，而选择价格 较低的土地，从而引起市场供求关系的阶段性变化和 长期均衡。 （二）计算公式 《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）关于市 场比较法的计算公式为： P=PBXAXBXCXDXE 式中：p —待估宗地价格；PB—比较实例价格；A — 待估宗地交易情况指数/比较实例宗地交易情况指数; B —待估宗地评估日期地价指数/比较实例宗地交易日 期地价指数；C—待估宗地区域因素条件指数/比较实 例宗地区域因素条件指数；D —待估宗地个别因素条 件指数/比较实例宗地个别因素条件指数；E —待估宗 地年期修正指数/比较实例宗地年期修正指数。 二、市场比较法的估价过程分析 （一）案例中某宗工业用地基本情况介绍 六安皖源米业有限公司由于经营需要，拟将一宗 位于六安市裕安区的工业用地国有出让土地使用权向 银行进行融资抵押。评估设定用途为工业用地，开发 程度为“五通一平”，评估基准日为2016年4月 日，土地终止日期为2061年01月10日，至估价期日, 土地剩余使用年限为44.75年，评估土地面积为34157 平方米。 （二）市场比较法估价过程 1?选取比较实例 通过调查分析，选择近期发生交易的与待估宗地 条件类似，级别相同的3个比较实例，比较实例具体 情况如下: 实例A：武汉双强管业有限公司。该地块位于平 桥工业区路桥一处项目北侧、金盛路西侧，用途工业， 用地面积31676平方米，建筑容积率1, 土地使用年 期为工业50年。交易日期2013年12月31 H；交易 方式：挂牌；交易价格159.5元/平方米。 实例B：安徽鸿杰威尔停车设备有限公司。该地 块位于平桥工业区永泰路与金盛路交叉东南侧，用途 工业，用地面积29491平方米，建筑容积率1, 土地 使用年期为工业50年。交易日期2013年12月31日； 交易方式：挂牌；交易价格259.7元/平方米。 实例C：安徽速克达车业有限公司。该地块位于 平桥工业区振兴路与永泰路交叉口东北侧，用途工业, 用地面积39139平方米，建筑容积率1, 土地使用年 期为工业50年。交易日期2013年12月31 0；交易 方式：挂牌；交易价格161.5 7E/平方米。 2?比较因素的选择及比较因素条件指数的确定 影响待估宗地价格的主要因素有交易时间、交易 方式、区域因素(主要有交通条件、基础设施状况、 环境状况、自然条件等)和个别因素(主要指宗地形 状况、宗地地基状况、宗地形状、宗地面积、宗地临 路状况等)。 待估宗地与比较实例A、B、C 土地用途及交易方 式相同，故不需要修正。 交易日期修正是将实例在成交日期的价格调整为 估价期日的价格。根据当地的地价指数表，推算出期 日修正系数，具体见表2-1： 土地使用年期修正指数根据公式K=[l-1/ (1+r) m]/ [1-1/ (1+r) n]进行修正。 其中：K—土地使用年期修正指数；r—土地还原 率按7%计； m—比较实例土地使用年期；n —待估宗地土地使 用年期； 区域因素和个别因素的指数确定原则是，以待估 宗地为100,将各种区域因素和个别因素按照一般优、 较优、一般、较差、差五个等级，每上升或下降一个 等级，指数增加或减少2%0 3?根据比较因素条件指数确定因素比较修正系数 根据分析,交易期日的修正系数分别为128/125. 128/125、128/125； 土地剩余使用年限修正系数分别 为 0.9516/0.9661、0.9516/0.9661、0.9516/0.9661；环 境状况的修正系数分别为100/98 100/98 100/98； 接近对外交通设施程度修正