石家庄天滋·上城项目定位报告提案.pdf

“天滋·上城” 项目定位报告提案 条件分析 ` 用地条件 除代建的两幢住宅外，可用净地不大 结论: 非住宅高层建筑 用地性质灵活 结论: 具备住宅的贷款条件、同时能注册公司 条件分析 城市发展和规划条件 石家庄将由工业城市向工商复合型城市发展 随着三环的开工，市区面积将扩大一倍，石家 庄向真正大城市的方向迈进 石家庄市CBD规划已正式出笼，广安大街将成 为未来中央商务区的中心 结论:充分发挥商业价值，走商务路线 条件分析 项目成本条件 项目可售单方成本3500元/平米（粗估） 结论:不能走入低价位楼盘的竞争区域，应走高品 质路线。 资源分析 区位资源 市中心黄金地段，规划中的CBD中心区域，集 居住、酒店、办公、商业、休闲等功能于一体， 发展潜力巨大 结论:本案在定位时要考虑独特性、提升性和全市 性。 资源分析 品牌资源 天滋商务楼外天滋地产在广安街上的第二个项 目 大经金街的品牌优势 结论:产品经营是一毛一毛地赚，品牌经营是一块 一块地赚，应将天滋地产的品牌通过本项目带上 一个新的层面 竞争差异，不仅应体现在产品性能和功能定位 上，还应体现在项目文化和品牌内涵上。 资源分析 周边环境资源 两座四星级酒店、三栋写字楼集中大量商务人 群 博物馆（文化中心、会展中心）、科技馆（会 展中心）均在附近 结论:充分借势，共享形象、功能、客户、文化等 平台。 总体策略：我们的发展方向 主体部分 “短、平、快 ”开发，迅速回笼资 金，避免出现碰撞式竞争 将地段优势与产品优势相结合。提升品质，做 纯粹化、个性化产品  品质概念、时尚理念、价格悬念 结合区位和周边环境特有的优势，找准切入 点，充分借势 严格控制成本、优化资金运用 项 目 SWOT 分 析： 优势： 一个城市可以有几个副中心，但真正的市中心永 远只有一个，广安大街是市民公认的中心区域，且 仍有较大发展潜力 周边办公楼林立，是未来中央商务区 靠近博物馆和科技馆，既有深厚的文化品位又有 较强的商业氛围 路况好、公交路线多，交通便利、闹中取静 邻近两座四星级酒店，利于积聚商气、人气及塑 造本案品质 项 目 SWOT 分 析： 劣势： 离北国商圈有一定距离，尚不是最繁华商业地 段，不利于商业裙房的去化 棉四生活区等老社区档次较低，对本案高档形 象带来不利影响 项 目 SWOT 分 析： 机遇：  旧城改造、市区扩容同时发力，房地产需求进 一步扩大，市场前景看好 城中村的改造、新休门等大盘的推出，将掀起回 归市中心的热潮 国际城、蓝郡、先天下等项目纷纷以豪宅形象面 市，石家庄市场的品质竞争时代真正来临，高端 项目的吸引力将进一步增强 石家庄的CBD规划已正式出台，本项目位列其 中 项 目 SWOT 分 析： 风险： 房地产新政的出台对投资型市场构成 了一定打 击  旧城改造力度的加大使市中心土地供应量增 大，本案日后面临的整体竞争形势将非常激烈，选 择合适的切入点和入市时机是营销工作的关键 项目总体定位 做写字楼？ 写字楼市场分析： 总体分析  目前尚未出现中央商务区； 租售价格不高，未成为投资市场主流；需求赶 不上供给，竞争日趋激烈； 市场结构倒挂，中高档项目泛滥、中低档项目太 少，产品同质化严重，极易引起价格战  中、低档市场景气，高档市场有待进一步启 动； 写字楼市场有升级换代的趋势，但需求方对供 给方的信心不足 项目总体定位 写字楼风险过大： 供给远大于需求，随时可能面临价格战的危机 租赁市场远超过买卖市场，观望心理严重 写字楼的配套要求高，使成本控制难度加大 写字楼项目的连续推出，使本就不高的投资回 报率被进一步稀释，投资者信心不足 石家庄市以第二产业为主的经济结构，不利于 以写字楼为代表的楼宇经济的发展 项目总体定位 结论： 做写字楼存在较大风险 小户型酒店式公寓重点案例 自由港 位置：和平路北道岔 规模：20万平米 装修标准：精装修 主力户型：46平米 均价： 2900 销售率：98% 目标客户：都市年轻