盈湖绿岛营销推广策略提案.pdf

盈湖绿岛营销推广策略提案 第一部分：案名建议 盈湖▪绿岛 洪都▪翡翠岛 洪都▪云溪城市花园 瀛洲▪绿岛 第二部分：项目分析 一、对产 品内 容的分析 1、地理位置比较 特殊，属 于“甚少供应 商品房、不适合居住”的尴尬区 域。 目位于江北 洪塘 ， 江北大道和西外 ，周 多是企 、 项 区 镇 临 环线 边 业厂区 自建房和政府限价房，在宁波人的传统观 念中，此区 域不适合居住，或者 说 不适合建造中高端住宅。周边 供应 的多是政府限价房，市场 化商品房较 少，区域的整体形象不佳，中高端商品房开发的基础薄弱，项目中高端社 区形象塑造的难度较大。 2、交通状况 良好，周边 具备 通达 海曙、江北、江东 、慈溪和余姚等地的交 通干道。 目 改造完 的江北大道、西外 、甬余公路等交通要道， 上 项 临 毕 环线 与 述各区域的联系大大加强，这意味着项目的目标客户群体不仅仅局限于项 目所在的 域。 区 3、自然资源丰富，具有天然河流等景观。 活水资源：社区内有天然河流经过，虽然水面不宽，但同样使本项目 具有区域内其他项目所不具有的先天优势； 岛屿资源：项目规划对天然河流的利用，使项目别墅区域形成了独具 特色的五大岛屿，形成了项目独特的卖点； 4、产品定位为中高档，并凸显岛屿型、滨水型、别墅区 等关键元素，与区 域内其他项目差异化明显。 目力求通 河脉 行原生 演 ，以 、明快的西洋建筑 格， 项 过对 进 态 绎 简洁 风 诠释 原汁原味的自然意境的品质 生活，使其建设 成为区 域内 追求原生滨 水 居家生活理念的人士汇 聚的高尚 的居住、休闲 、度假为 一体的岛屿 植物园 低密度特色别墅社区（一期），这 是具有明显优势 的，区 域内 的竞争个 案 并不具有这些特点。 5、项目总体规模为 中等，物业形态以多层 住宅和双拼、联排别墅为主。 区域内虽然有大量的政府限价房存在，但由于其所针对的客户群体与 本项目不同，故其构不成对本项目的竞争，本项目中的多层住宅仍主要针 对区 域性客户 ，如江北北部、海曙北部、慈城、慈溪和余姚等地的消费者； 而 墅、 排 墅在 域 是稀缺 品，同期 域 有 手， 双拼别 联 别 区 内 产 区 内并没 竞争对 其竞争项 目主要是鄞州中心区 的别 墅产 品和二级 市场 上的别 墅产 品，其所 针对 的目标 消费 群体是“大宁波”范围内 的中高端客户 ； 二、对 市场环 境的分析 1、 中、高端市场 持续 快速发