2007天津湾大盘操作思路.pdf

天津湾大盘操作思路 2007.5 第1页 思源经纪 前 言 结合对于城市级综合体大盘项目的操作思考与方法总结，为本项目制定适合的大盘操作 方法与思路 本着和甲方以及其他专业机构充分合作，发挥各 自优势，形成一体化的精神，对天津湾 项目进行分析研究，力求更加清晰的勾勒出项目的容颜 ，以明确项目整体发展方向； 作为天津湾的成员，思源深知共荣共辱、共兴共衰的道理，因此我们献言献策，希望能 对项目开发有所帮助； 本次报告我司站在天津湾全局发展的战略高度，对本案进行分析，避免仅考虑住宅代理 的局限性； 前期甲方和各专业公司对项目做出了很多工作成果，有很多亮点，我们十分赞同 ； 感谢开发公司对本次研究提供的大力支持。 第2页 思源经纪 本次报告重点讨论的几个问题 天津湾项目公建类产品为主导的政府规划状况对于我们来说是操作难点还是我 们可以把它转化成为一种机会从而加以利用？ 后期的项目操作是否需要股东加大资金力度支持，还是我们可以通过开发的调 整实现自由资金的可持续运作？ 天津湾项目的成功操作对于我们乃至公司来说有怎样的影响意义？ 第3页 思源经纪 首先，我们沿着大盘的路去思考 第4页 思源经纪 找到并总结大盘操作理论及方法 二四六模型体系 （两个目标、四个限制条件、六个思考纬度） 第5页 思源经纪 两个目标 部分物业的运营（持有、转让、销售）实现资金的使用效 率最大化 主体物业进行一定阶段的市场培育以实现其价值最大化 目标1：整体价值最大 化 主体物业与其他物业之间通过开发资金配合综合收益部分 可最后实现，大盘操作完成后实现利润指标的最大化 Objective 定位的可持续：总体定位开发节奏的联系 开发节奏的可持续：制定可持续的开发策略与节奏 目标2：开发可持续 销售的可持续：销售目标、销售策略与销售收入间的联系 资金的可持续：资金计划与现金流的联系 第6页 思源经纪 四个限制条件 由于某阶段市场环境的影响 由于某阶段市场环境的影响 项目的启动资金及 和表现不同，会直接影响项