帝景山庄2006年操作方案.pdf

帝景山庄帝景山庄帝景山庄帝景山整体操作方案年整体操作方案年整体操作方案年整体操作方案 吴远帆吴远帆 六大措施六大措施::打破困局打破困局 为打破帝景山庄目前停滞不前的困局，针对项目现状及 存在的问题存在的问题帝景山庄的推广将围绕以下六大年帝景山庄的推广将围绕以下六大 措施进行：  11、产品包装产品包装  2、客户明晰  33、资源整合资源整合  4、措施到位  55、工程完善工程完善  6、活动支持 六大措施：六大措施：WHY HOWWHY HOW 第一部分 项目现状及存在问题 第二第二部分部分 项目定位调整项目定位调整 第三部分 销售目标与项目部署 第四部分第四部分 项目推广策略及费用预算项目推广策略及费用预算 第五部分 项目本年度工作重点及各方面节点安排的配合 第六部分第六部分 项目管项目管理思路思路 第七部分 需公司协调的工作 第一部分第一部分 项目现状及存在问题项目现状及存在问题  一、项目回顾简要 2004年9月 帝景山庄正式开工； 2005年3月14日 在天河北帝景苑开始内部认购及咨询；  2005年4月28日 与珠江帝景在珠江帝景酒店举行海外发售 签约仪式签约仪式；  2005年7月18、19日 在中信广场中庭举行形象外展，参观 及登记客户约及登记客户约500500个个；；  2005年9月20日 与房地产导刊举行“创建国际化生态和谐 人居模式”研讨会；  2005年9月30日 举行盛大开放仪式及帝景会成立仪式；  2005年10月1日-15日 举行名家作品展；  2005年12月25日 举行业主圣诞家庭欢乐日活动。 第一部分第一部分 项目现状及存在问题项目现状及存在问题 三、项目存在的核心问题  1、现场南面的规划道路路况欠佳，不够成熟，近期受 天气影响出现路面沉降天气影响出现路面沉降，现场坑坑洼洼现场坑坑洼洼，大大影响来大大影响来 访客户对楼盘的印象。  22 、、现场工程进度较缓慢现场工程进度较缓慢，，从去年十月到现在从去年十月到现在，，开放参开放参 观一直是前两排，整体效果未能跟上销售需要，从效 果到进度都未能达到客户要求，产品和现场效果与来 访客户的期待值存在较大落差访客户的期待值存在较大落差。  3、知名度低，目标客户占来访的客户群比例低，造成 这种现象的原因是前期宣传未达到预期效果这种现象的原因是前期宣传未达到预期效果，，未树立未树立 起帝景山庄别墅高端产品的核心形象，品牌形象的高 度未能达到弥补帝景山庄现在尚未成熟的产品形象， 无法促进销售无法促进销售。 第一部分第一部分 项目现状及存在问题项目现状及存在问题  4 、总价过大，出现联排与独立别墅价格重叠，帝景山 庄联排别墅面积庄联排别墅面积270270-374374平米平米，总价在总价在400400-700700万万// 套套， 而客户认为联排别墅价格一般在200-300万左右；而且 市场在售的独立别墅面积和总价与我盘非常接近市场在售的独立别墅面积和总价与我盘非常接近，，使使 客户产生还不如购买独立别墅的想法。  5、首期联排别墅为别墅产品级别里的最低产品之一， 产品自身结构单一，存在一定产品缺陷，如没车库； 与周边同类型产品相比，帝景山庄别墅性价比不高， 价格远远高于周边的别墅盘价格远远高于周边的别墅盘，客户难以接受客户难以接受，并对此并对此 持有怀疑态度。（见附件1：竞争对手一览表） 附件附件11：：主要竞争对手对比分析主要竞争对手对比分析 联排 独立 楼盘楼盘 管理费管理费 车库车库 ((个个// 名 建筑面 单价 总价 建筑面 单价 总价 销售动态 (元/M2) 户) 配套设施 积(M2) (元/M2) (万元) 积(M2) (元/