长堤【看山别墅】行销策略.pdf

长堤【看山别墅】行销策略 在本项目的行销策略中，我们主要考虑以下几方 面问题： ●全案行销大节点控制 ●●各阶段具体行销计划各阶段具体行销计划 ●●行销推广的总体策略行销推广的总体策略 ●我司的业务保障 一、、全案行销大节点控制全案行销大节点控制 1、规划设计阶段：2005年11月—2006年1月底 （（完成项目的扩初和样板区的施工图完成项目的扩初和样板区的施工图）） 2、销售准备阶段：2006年2—4月底 （（完成样板区的土建施工和部分景观施工完成样板区的土建施工和部分景观施工；；33月底进入现场临时接待点月底进入现场临时接待点）） 3、销售累积阶段：2006年5—7月底 （现场接待会馆和样板房内装完成，7月底业务人员正式进入现场） 4、销售公开阶段：2006年8—9月底 （利用现场样板区深度累积） 55、销售开盘销售开盘 年 1010月月 （完成首批释放单元70-80%的去化） 二、各阶段具体行销计划 1、规划设计阶段： 时间： 2005年11月—2006年1月底 目标：完成项目的扩初和样板区的施工图 完成各级开发合作团队的建立 具体工作内容： ①、各级开发合作团队建立 ②②、我司配合业主完成建筑和环境的方案设计及细化我司配合业主完成建筑和环境的方案设计及细化 ③、外围泗陈公路的屏障绿化先行 ④、现场售楼处的平面布局和销售道具的搭配工作细化确定。并确定 样板别墅的表现风格样板别墅的表现风格 。 2、销售准备阶段销售准备阶段 ： 时间： 2006年2—4月底 目标标 ：完成样板区的土建施完成样板区的土建施工和部分景观施和部分景观施工 完成各类销售道具的准备工作 3月底进入现场临时接待点（试探市场并节流有效客源） 道具配合：各类建筑及景观效果图完成 佘山区域的自然和公共配套的摄影计划完成佘山区域的自然和公共配套的摄影计划完成 VI系统完成 三维动画完成 邮寄邮寄DMDM和现场和现场DMDM完成完成 房型单片完成 单体模型和参展模型完成 媒体配合媒体配合 ： ●沪青平高速公路高炮（ 3月底、4月初） ●公路指示牌建立（3月底、4月初） ●整体软新闻炒作开始（4月底） ●●建立佘山区域内的大型看板建立佘山区域内的大型看板 11块块 （（33月月）） ●利用佘山各家的媒体宣传 ●制定媒体实施计划制定媒体实施计划 业务动作业务动作 ：： ●2月份建立专案销售团队 ●开始外围的销售培训工作（熟悉市场、环境、全市个案等工作） ● 3月底进入现场临时接待点 ●●业务骨干人员接待客户业务骨干人员接待客户 ，试探市场并节流有效客源试探市场并节流有效客源 ●业务动作：暂不发送任何资料，重点介绍佘山整体版块情况及本案 部分的建筑形态部分的建筑形态、私家园林设计私家园林设计。如果客户有兴趣如果客户有兴趣 ，，请其留下姓名及请其留下姓名及 电话等资料后通知他 ●各类开发名单收集工作开始 33、、销售累积阶段销售累积阶段 ：： 时间： 2006年5—7月底 目标：5月参加房展会，逐步推向市场 77月底业务人员正式进入现场售楼处月底业务人员正式进入现场售楼处 完成项目的前期基础累积 道具配合：完成售楼处内部所有的销售道具 完善前阶段的销售道具 媒体配合媒体配合 ： ●建立市区内部的户外看板作为长效媒体 ●SP 活动增加项目的市场曝光度 5/15/1房展会房展会 6、7月高档商场的巡展（3站） ●长效高端杂志媒体投放 ●软新闻炒作继续 业务动作： ●接待现场来人客户，反馈市场信息 ●业务人员完成进场前的所有培训 ●●收集佘山核心区内未购客源名单和高档物业客源名单收集佘山核心区内未购客源名单和高档物业客源名单 ●作整体版块和项目具体介绍，但不接受任何形式预定 ●统一对外报价，试探市场 ●行销通路开始全面运作（力约客户参观现场样板区） 聚仁会特刊 短信群发短信群发 DM 邮寄 电话开发 电讯、银行、各类车会的名单开发 4、销售公开阶段销售公开阶段 ： 时间： 2006年8—9月底 目标标 ：利用现场样板