中国工业用地的现状地价特征和管理策略论文.pdf

第三届“中国城市发展与土地政策”国际研讨会 中国工业用地的现状、地价特征和管理策略2 叶艳妹 （浙江大学东南土地管理学院，杭州，310029 ） 摘要：工业用地是促进经济增长和推进工业化及城市化的重要载体。但是，现阶段中国工业用地存在出 让价格过低、用地比例过高、圈地现象严重、市场化配置程度低，监督管理机制缺乏等问题。据调查分 析，在2003 、2004和2005 的三年间，全国的商业地价增长率分别为6.52%、6.72%、4.03% ，居住地价增 长率分别为5.07%、8.94%和5.96%，工业地价增长率则分别为2.39% 、1.91%、1.62%，明显低于商业和住 宅地价增长率。按照东、中、西三大经济地带的地价增长形势来看，地价增长率较高的仍主要集中在经 济发展较快的东部和南部地区，中西部地区仅部分城市的地价增长率加快且高于全国平均水平，而地价 增长率较低的区域分布则没有一定的规律，既有东部沿海城市，也有华北、东北地区。从绝对水平上来 看，中西部地区的地价水平仍要低于东部沿海地区。最后，本文根据工业用地存在的问题和地价特征， 提出了完善工业用地供应方式、保障工业用地供需平衡、完善监督管理机制、转变工业区管理模式、完 善地方政府领导干部的政绩考核制度等工业用地管理策略。 关键词：工业用地 地价特征 管理策略 土地市场 1 中国工业用地现状及存在问题 按照中国《土地利用现状分类》，工业用地属于二级地类居民点及工矿用地中独立工矿用地。 工业用地指工业生产或与工业生产相配套的各种活动所占用的场所，包括车间用地、仓库用地、辅 助用房用地及附属设施用地等。 根据中国 1996~2005 年的土地利用变更调查数据显示，全国工业用地面积呈逐年上升的趋势（图 1），1996~2005 年工业用地净增加了 88.92 万公顷，年均增长率为 3.145% 。 400 350 300 250 200 ） 顷 公 150 万 （ 积 面 100 50 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 年份 图 1 1996~2005 年中国工业用地面积 注：由于数据获取困难，工业用地面积取用土地利用分类中的独立工矿用地面积 数据来源：国土资源部信息中心数据运行部数据库及国土资源公告 随着中国经济的发展和城市规划的需要，工业用地已经逐步规划进园。由于国家在 2003 年开 始对全国工业园区进行治理整顿，到阶段性验收结束时，全国工业区已经由当时的 6866 个减到 2053 个，减少 4813 个，占开发区总数的 70.1% ；面积也由原来的 3.86 万平方公里减到 1.37 万平方公里， 减少 2.49 万平方公里，占原有规划面积的 64.5% 。工业用地存在的主要问题有： 2 王新和胡波波两位研究生参与部分调研工作，特此致谢。 388 第三届“中国城市发展与土地政策”国际研讨会 （1）工业用地出让价格过低 工业用地价格的高低不单单取决于工业用地的供给，而是有多方面的复杂原因，而工业用地价 格本身也影响工业用地利用的效率、市场化程度以及当地经济，因此，工业用地价格的高低就显得 十分重要。目前，中国工业用地的出让价格明显偏低，在部分地区出现了“零地价”甚至“负地价”。 （2 ）工业用地比例过高，工业区圈地现象严重 根据国土资源部对 2004 年以来的工业用地总量分析，工矿用地在整个建设用地供应总量中所 占的比例长期持续稳定在43% ，高于房地产开发用地及其他各种类型用地，在一些地区更是达到了 50%甚至更高。就全国总体情况而言，在城市用地中，工业用地比例大多在 25-30