广慈湖畔2期项目营销策略提报.pdf

湖岸圣景 · 名门豪邸 广慈湖畔2期项目营销策略提报 北京合晟尚圆房地产顾问有限公司 昆明分公司 2011年5月14 日 总把控：宋欣 总指导：王彪 主编：崔佳王继 师伟 副主编：关艳雄化明明 朱勋昌 规划指导：北京建筑规划设计院 数据研究：市场研发中心 平面设计：策略研发中心 电话：（0871）7230855 传真：（0871）7230855 邮箱：heshengshangyuan@126.com 法律顾问：云南法彰律师事务所 本方案版权属北京合晟尚圆房地产顾问有限公司所有，未经我司授权许可任何个人或单位不得有任何形式的拷贝、转载。 【前言】 一个高端项目必须有其质素相对较高的区域作为支撑，但本项目所面 临的困惑广慈湖周围生活配套完善不足，入住率不高。片区缺乏 相对高端的景观住宅类产品和特色商业，固然为本案昭示了很大的市 场空白。而对于建水县城而言，推广的单一性、市场竞争日益加剧， 针对这些问题，我们该提出怎样的战略性建议呢？ 汇报步骤 【壹】3个前提 1、项目所处的宏观大势将何去何从？ 2、本项目将面临怎样的市场竞争？ 3、项目自身质素如何？ 【贰】3个关键问题 【叁】3个务实 1、关于产品规划建议的问题 1、营销务实 2、关于项目如何定位的问题 2、执行务实 3、关于项目寻找何样客户群体的问题 3、服务务实 【壹】三个前提 谈营销必须明确的３个前提 Q1：项目所处的宏观大势将何去何从？ 宏观调控：力度加大，银根紧缩 近些年政府对房地产业调控 建水市场的住宅购买者，主要 的力度前所未有，从土地供 为自住客，市场体现为刚性需 给到银行信贷，通过不断加 求。而对于商业部分，由于建 息、利率调整，限购、限贷 水及周边投资客较多，加上近 等各种手段抑制投机行为。 期建水大量商业放量，造成一 特别是全国各地限购令的执 定影响。 行对房市产生实质性的影 响。 微观视角下：房地产业的增长空间巨大，建水房地产将持续快速发展 建水正处于旅游强县城市更 老城作为建水旅游主要 新、城市生活重心转移的初 地，不适于现代有品质 步阶段。老城已不属于居住 的生活。随着新城的逐 时代，新城刚起步，同时担 步开发，换房是老城区 负着旅游大县的居住、办公 居民的必然选择。 重责。随着建水城市的不断 发展，建水将会迎来新一轮 机遇，房地产业空间巨大。 先认识这座城 建水的城市形态 老城 居住形态落后，居住品质较低，无成熟的居住小区，多为早前小宗地自建房和单位集资建 房。 商业较为繁荣，集中在北正