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我国房地产金融风险研究及防范 【摘要】在经济高速发展的今天，由于我国房地产金融 体系的发展尚处于起步阶段，再加上政府的各项干预，存在 着诸多问题：房地产融资渠道单一，且过于依赖商业银行信 贷，使房地产的风险集中于商业银行；市场失灵使得政府的 干预必须通过各项政策来实现，但国家的政策、法律、法规 也有不完善之处。因此，房地产金融所面临的风险是我们必 须高度重视的问题。 【关键词】房地产金融信用风险资产证券化 1.我国房地产金融风险分析 1.1商业银行信用风险分析 1. 1. 1金融政策影响房地产市场。2003年至2008年上 半年，对房地产市场调控采取的是较为趋紧的金融政策， 2008年下半年是以刺激住房消费为主的金融政策，但这些政 策调整滞后于房地产市场自身调整，2008年在房改以来房地 产市场首次出现不景气，一是成交量下跌幅度较大，二是70 个大中城市房屋销售价格出现逆转，三是房地产资金来源结 构发生较大变化。 1. 1. 2房地产企业融资渠道单一。房地产作为资金密集 型行业，对银行信贷资金有着巨大的依赖性。在我国房地产 投资资金来源中，50%以上依靠银行贷款，虽然我国已经建 立了银行信贷、股权、信托等多种融资体系，但是房地产企 业的融资渠道仍然主要依靠银行贷款，商业银行实际上直接 或间接地参与了运行的全过程，是房地产市场各参与主体的 主要资金提供者，要承受伴随着各个环节的市场风险。 1.1.3投资性买房诱发价格泡沫，导致房地产信贷抵押 品价值不充足。上涨过快的房价刺激房地产投资行为和投机 行为。尤其在其他投资渠道不畅的情况下，大量社会资金为 实现保值增值，转向购房投资。而投资性买房属于不真实的 购房消费，本质上是住房价值循环中多余的环节，但由于炒 作，投资或投机行为会进一步不合理地推高房价。 1.2法律风险分析 由于我国与房地产金融相关的法律法规还不完善，所以 严重影响了我国房地产市场和房地产金融的规范发展及安 全运行。房地产市场的许多问题在很大程度上也是由于缺乏 相关的法律法规作为指导。在房地产市场中.消费者相对而 言处于信息缺乏的一方，同时又缺乏相关的专业知识，在市 场博弈过程中处于不利地位。 法律制定落后于市场的发展。市场经济就是法制经济， 要依靠强大的法律体系。目前我国有关房地产抵押贷款方面 的法律主要是《担保法》，但有关住宅抵押贷款方面的规定 不详细这就有碍于银行资金的安全性、流动性。同时我国尚 没有真正意义上的《投资基金法》，因此无法以法律的形式 将房地产基金的发起、设立、组织形式、治理结构等重要原 则加以规定，房地产基金无法可依。 房地产金融缺乏完善的配套法规，严重影响我国房地产 市场和房地产金融的规范和安全运行，因此，一是要完善《商 业银行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《反 不正当竞争法》等法律法规条文，增加有关房地产金融条款 的法律条例，用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的 金融行为；二是建立健全有关房地产金融的法律法规，如制 定《房地产开发企业贷款管理法》、《投资基金法》、《违反房 地产信贷管理办法处罚条例》等一系列配套法规，明确规定 开发商及个人的权利与义务，使企业和个人严格按照法规规 范房地产贷款行为，认真履行还款职责，建立良好的银企合 作关系；三是严格执法，依法办事。对于提供假资料、假资 信、骗取贷款的开发商或个人，应立即停止贷款，同时通过 法律手段，尽量挽回损失，并追究当事人的法律责任。 2.防范房地产金融风险的措施及建议 仅就房地产金融运行自身来说，根据国际经验和中国国 情，可以主要通过抓住以下几方面，来努力化解相关的金融 风险。 2. 1选择符合企业发展的融资渠道 企业在选择采取何种筹资方式时，要对各种融资渠道的 风险、获利等做好分析和计算，设计出各种不同的融资方案, 对各种方案进行比较：第一，看其收益率是否会高于其投资 成本；第二，其财务杠杆收益与财务风险是否能达到均衡。 然后，根据企业的自身情况选择一种最佳方案。项目不同， 对融资需求的量也就不同，因此，房地产企业的项目融资并 不能完全按照原有的资本结构中各种资金所占比例来进行， 在指定多种方案的前提下，在房地产企业发展的不同时期、 不同条件下选择最佳的融资方式，满足房地产企业发展的同 时降低了投资成本，确保企业稳定快速发展。 2. 2完善房地产金融的法律环境和信用等级评估系统 房地产企业融资渠道的创新需要政府的大力支持，政府 要确保房地产企业融资渠道稳定的同时保证国民经济的稳 定发展。政府必须制定相关政策，无论是金融体系还是国民 经济出现压力，都能保证相互平衡发展，比如金融体系出现 问题时，政府更多地考虑如何保持金融体系的安全与稳定。 在不同情况下相关机构要做出相应的调整，以适应需求的变 化。 当前我国的证券