江苏镇江国信庄泉项目营销推广提案205页.pptVIP

1、对应高容积率的产品如何构架？市场接受度如何？ 2、本项目的关键点商业该如何定位？ 3、拥有区位优势，但人流噪音并举，居住与商业如何兼得？ 限制条件 容积率4； 项目“短平快”运营思路； 物业设置原则 住宅：放置首位， 其次再考虑酒店式公寓部分，提升容积率； 商业考虑沿街商铺，与万达互动性 镇江商业金融中心区 以住宅为主、酒店式公寓为辅兼商业的精致型项目 商圈可分为3个层次：核心商圈（占50-70%客流量），次级商圈 （占客流量15-30%）和边际商圈（约占客流量10%左右）。 本项目商圈可分为以下层次： ■ 核心商圈： 项目步行15-20分钟的周边区域。 ■次级商圈： 步行20-30分钟或骑自行车10-20分钟能够到达商圈核心。 ■边际商圈： 项目周边地区，乘坐直达公交线路或私家车约15-20分钟能够到达商圈核心。 1、入户花园的运用：两室半 入室花园不仅仅能增强气势，起到装饰的作用，而且还可以设置成具有休憩、换衣、储藏等功能的空间。 商铺目标客户群定位 自营性转为投资型 房地产产品转为金融产品 自营型客户：约占10%-20%比例 投资型客户：约占80%-90%比例 1、注重点、线、面的结合 点 : 园区景观节点 线 : 园区景观中心轴线 面 : 宅间做私属景观庭院 2、尽量扩大主景观区两边建筑 之间栋距 3、园区建筑底层做架空,增加景观面积 分三期开发：（原则由南至北） 住宅主入口以南为一期 住宅主入口以北为二期 商业、酒店式公寓为三期 分期原因： 1、提升项目竞争力 2、可快速均匀去化 3、利于分期拉升售价 4、保证项目档次感 5、提升配套的需求性 6、奠定项目品牌形象 商业交通路线 1、外铺人流 2、万达开口人流 3、下沉式广场人流 三向交通带动内街三重人流 物业形态： 商业：地上4层、地下1层（下沉式，地上2M，地下3M） 占地：9000M2 轮廓：78*148 住宅：4栋28层 酒店式公寓：1-2栋28层 YOU 选择明天 谢谢观赏 23F酒店式公寓 4F集中式商业 -1F下沉式广场 28F高层住宅 3F幼儿园 □设计方案：销售节奏 商业分割灵活，与万达形成互动， 商业利润较高 采光口 成都万达 下沉式广场 酒店式公寓 过程型方案 □方案1：内廊型商业+骑楼型住宅+酒店式公寓 物业形态： 商业：地上2层、地下1层（下沉式）2M地下3M 轮廓：进深45M中间抽廊 2层顶面覆土做屋顶花园 局部镂空为1层采光 住宅：4栋28层 酒店式公寓：1栋28层 外环商业 内环商业 住宅大堂 下沉式广场 □方案1：商业布局 过程型方案 柱距：8米 外街：开间4米，进深12米 内街：开间4米，进深8米 过道：3米 □方案1：商业分割 1F进深：内 8+3+8+3+8+3+12外 =45米 2F进深: 退2米走廊 过程型方案 □方案1：交通流向 过程型方案 过程型方案 □方案1：开发节奏 第一期 住宅销售，商业招商 第二期 商业销售，酒店式公寓蓄水 第三期 酒店式公寓蓄水 住宅较为完整，但商业需要主力店 下沉式广场 □方案2：集中型商业+纯住宅区+酒店式公寓 第五部分 经济测算 项目开发及销售周期模拟 价格评估及定位 项目盈利模式与风险预测 1 2 3 9-1 12-1 5-1 3-1 11-1 9-1 桩基础 维护支护 基础 商业 主体 附属设施 销售周期 项目整体操作进度模拟，预计项目整体从开工到项目销售结束共3.5年。 13年 9-1 6-1 14年 12年 11年 10年 □项目开发及销售周期模拟 住宅交付 商业交付 比较因素 考虑要因 本案与主要竞争楼盘相比较分值 华都名城 中浩国际广场 冠城国际 朴园 景天花园 本案 位置 距离区域中心的远近 8 8.5 8 8.5 9 8 配套 城镇基础设施：供水、排水、供 气、供电；社会服务设施；文化教育、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地 8 8.5 8.5 8 8.5 7.5 物业管理 保安、清洁卫生、机电、绿化率及养护状况，物业管理费，是否人车分流，物业管理公司资质 8.5 8 8 8 7 7.5 建筑质量 建材标准、建筑公司资质 8 8 8 8 7 8 交通 公交线路、路网状况 8.5 7 7 8.5 9 8 城市规划 规划期限、完善程度、所在区域重要性程度、规划现状 8 9