城市土地储备制度问题与对策研究.pdfVIP

 导 论 导 论 (一 ) 研 究 背 景 土地 是城 市 空 间和城 市功 能 的载 体 ，是城 市 资源最重 要 的组成 部 分 。随着 市场 经济 体 制 的建立 与逐 步 完 善 ，城 市 土 地 资产 性 功 能 R 益 突显 。当前 ，我 国正 处 于城 市 化 进 程 和 工业 化 快 速 发 展 期 ，土地 资源 的供 需矛 盾 R 益 突 出。特 别 是 ，土地 不可 替代 的承 载 功 能 与土 地 资源 有 限性 之 间 的矛 盾 显 得 更 为 突 出 。 城 市土地 储 备 制 度 及相 关 政 策 的 出台 ，是 我 国土地 制 度 的一 次 改革 创 新 。城 市 土地 储 备制 度 的建立 对 缓 解 土地 供 需矛盾 产 生 了积 极 而深远 的影 响 ，使土 地 供 应 方 式 的市场 化 程度 逐 步提 高 ，为 经 营城 市提 供 了支 持 ，在 优 化土地 资源 配置 、盘 活存 量 土地 资产 、 有 效提 升城 市土 地 集 约 利 用 程 度 中发挥 了不可 替代 的作 用 ，对促进 城 市 总 体 规 划 顺 利 实 施提供 了重要 的制度保障 ，是政府加强垄断城市土地供应 的新手段 ，是推进我 国土地管 理制度 和 使 用 制度 改革 的新 的切 入 点 。 1896 年 ，荷 兰 建 立 了土地 储 备制 度 ，它 是最 早 建立 土 地 储 备制度 的 国家 。之 后 ，一 些 国家 纷 纷 开始 建 立 土 地 收购 储 备制 度 ，例 如 美 国、德 国 、加 拿大 、英 国 、法 国 、匈牙 利 、瑞 典 、澳 大 利 亚 、挪 威 、西 班 牙 、瑞 士 、韩 国、 以色 列 等 。欧洲 国家把 这 种 土 地 储 备制度 称 为 “土 地 银 行 ”。这 些 国家 虽然 在 土地 制 度 、历 史 文 化 和 社 会 经 济 发 展 等 方 面 存 在 许 多 的差 异 ，但 建 立 土 地 储 备 制 度 的 目的都 是 为 了解 决城 市 发展 中 的土 地 需 求 问题 和 住 房 紧 张 问题 ， 以及 调控 土 地 市 场 、处 置 闲置 土地 和 抑 制 土 地 投 机 等 问题 。 我 国城 市土 地 储 备 制度 起 步较 晚 ，并且 实 践先 于理论 。1996 年 ，上海 市 成 立 了土地 发展 中心 ，是 我 国最 早 的土 地储 备机 构 。1997 年 ，杭 州和 青 岛分别 建立 了土地 储 备机 构 ， 并分 别 制 定 了土 地 储 备 的规 章制度 。在 总 结上 海 、杭 州 和 青 岛等地 实 践经验 的基 础 上 ， 国土 资源 部 于 1999 年 发 出通 知 ， 向全 国推 广杭 州 、青 岛两 市 的实践经 验 。200 1 年 ， 国 务 院发 出通 知 ， 明确 要 求 紧 紧把 握 住 经 济 结 构 调 整 的时机 ，优 先利 用 存 量 建 设用 地 ，加 强存 量 土 地 的调 整 和 改造 ，在 条 件 成 熟 的地 方 实 行 收购 储 备 制 度 的试 点 ， 以增 强 当地 政 府 对 土 地 市场 的调 控 能力 ，同时有 关土地储 备 的信 贷 工 作 也 要跟上 。在 土地 利 用 上 必 须 符合 土 地 利 用 总 体 规 划 和城 市 规划 以及土地 利 用 年度 计划 。国务 院 的通 知 下 发 以后 ，各 地 陆续 建立 了土 地 储 备机 构 。 目前 ，全 国的县 、市 基 本都 建 立 了土地 储备机 构 ，并 出 台 了各 自的土 地 储 备 规 章 制 度 。2007 年 ， 国家 级 的 《土 地 储 备 管 理 办 法 》 （国土 资 发 1  导 论 [2007]277 号 ）颁 而 了 ，它 是 第 一部 规 范土地 储 备工作 的全 国性法规 ， 由国土 部 、财政 部 和 人 民银 行共 同制 定 。在 《土 地 储 备管理 办法 》 中 明确 了储 备土地 的 主体 、范 围 、程 序 和 管理 ，阐述 了土地 储 备 的概 念 、 ；丨！知；，土地 储 备机 构 的隶 属关 系 、机 构性 质 和 职 责