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2018 中国商业地产发展白皮书 目录 1、前言 1 2、市场：新开工、投资回落显著，土地市场加速分化 2 2.1 商办市场表现：投资、新开工下降，销售面积维持稳定 2 2.2 商办土地市场：二线、三四线土地市场升温，整体供应过剩 6 2.3 趋势：多指标背离折射行业新变局，结构性机遇待启 9 3、消费与零售：新商业形态重塑商业地产发展逻辑 15 3.1 消费升级：变化中的客群，引领品质消费新趋势 15 3.2 模式变革：新零售重塑价值链，商业地产形态蝶变 18 4、企业：大变局时代的商业地产扩张法则 26 4.1 全产业链加速迭代升级，产品创新持续突破 26 4.2 加速周转成主流， “商业去化”和 “去商业化”并举 29 4.3 联合拓展深化布局， “商业+地产”方兴未艾 30 4.4 轻资产扩张、金融创新提速，共筑企业竞争护城河 32 结语 36 专题：商业地产运营标杆企业及项目发展分析 37 研究主持 中国指数研究院 中国商业地产指数系统 研究组主要人员 莫天全：中国指数研究院院长 黄 瑜：中国指数研究院常务副院长 中国指数研究院：莫天全 黄瑜 葛海峰 白彦军 刘德炳 尹建英 祝梓杰 高梦琴 仵世友 陈文静 程威 李雪娇 吴季亮 方肖 龙昊辰 吴建钦 杜语轩 辛芸娜 周巍 李璠璠 杜咏咏 魏云静 姚卓 曹晶晶 黄圣 李云鹤 胡国华 战雪 王雅涵 张瑞 赵丽一 高静 张曼 吴珊 蒋云峰 陈茜 张丽丽 汪勇 黄秀青 李力 张志杰 张化学 林建晖 丁晓 胡超 赵玉国 杨红侠 薛建行 薛琳 黄雪 曹旭东 钱慧群 王玲 袁彬彬 黄艳 张伟 高院生 童晓玲 谢俊云 田文刚 李益峰 戴小红 2018 中国商业地产发展白皮书 1、前言 2018年上半年，我国GDP 的增长速度是6.8%，继续稳定在中高速发展区间；展望 下半年，经济增长与经济结构调整仍然面临压力，特别是随着中美贸易纷争愈演愈烈，对 外贸易环境将日趋紧张。在此背景下，进一步扩大内需、增进消费，将成为我国稳定经济 运行过程中必然的选择。庞大的人口基础，日益升级的消费需求，正是促进商业消费市场 发展、拉动经济增长的重要动力。 商业地产市场，作为服务与消费升级的重要载体，正面临新一轮的发展机遇。2017 年，得益于城镇居民消费水平的提高、国家大力推进创业创新等举措，商业地产销售面积 依然保持较高增速，特别是商业营业用房销售面积增长加速。但与此同时，鉴于过去多年 我国商办用地供给规模较大，存量去化有限，部分城市亦面临较大的商办库存压力。加之 电商交易模式的快速下沉，对零售商业的冲击愈发强烈，商业地产行业变革压力愈发迫切。 第一层变革来源于客户。新中产阶层崛起，引发消费结构变革。改革开放后成长起来 的80、90后成为消费主力，他们对于时尚、潮流、个性的追求引发消费结构变化，也更 愿意为体验和服务付费，这种趋势倒逼商业业态进行更新。 第二层变革来源于新的商业零售模式。 “新零售”利用技术融合线上和线下两个渠道 进行精准体验式营销，构建起跨区域、多场景、全时段的经营方式，解决线上经营流量成 本上升和线下门店品类和覆盖范围有限的问题，进行到店与到家的全渠道布局。这一模式 正在再造商业地产的消费场景，更具适应性的新商业地产形态将应运而生。 第三层变革来源于企业的自我革新。无论是商业地产业务的战略定位，还是具化到战 术层面的产品、业态、土地拓展、融资保障等方面，商业地产开发运营企业正在积极的尝 试创新与突破。其中，在可预见的将来，商业地产资本化有望获得最快的突破。 商业地产市场的变革是一幅大图景，很难用一篇报告厘清所有脉络。为此，本报告在 相对综合的宏观运营数据描述下，将更多的篇幅聚焦于商业零售市场及其地产载体之上， 希望通过更精准的视角审视该行业的过往和未来。至于办公楼市场，相信在在不久的将来， 会有更详实的研究成果去展现。 1 2018 中国商业地产发展白皮书 2、市场：新开工、投资回落显著，土地市场加速分化 2018年上半年，经济运行延续平稳态势，经济结构持续优化。在此背景下，全国