中原地产-滨江公馆商业营销策略报告1026科目讲解.pptVIP

滨江公馆商业营销策略报告;;商业市场发展背景;东莞城市居民人均收入及社会消费分析;万江总体经济概况;地理位置： 万江位于东莞市西部，地处粤港澳的经济走廊，邻近珠江入海口 ，面积48.6平方公里。 人口： 辖28个社区居委会，共133个居民小组，常住22万人，其中户籍人口７万。 交通： 北距广州50公里，南距深圳80公里，107国道、广深高速公路贯穿南北，市四环路、五环路、北环路围绕全区，辖区内的东莞汽车总站日客流量达4至5万人次，使万江成为贯通珠三角地区的一个重要枢纽。 ;万龙片区规划;;东莞城区商圈对比分析;随着居民消费需求的升级，商业形态也正逐渐从单纯的商品买卖进化到以服务为主的商业形态，呈现街铺、连锁店、超市、专业市场、特色商业步行街等多种业态齐头并进局面； 大而全的商业形态大行其道，东莞商业缺少足够的经营内涵及经营竞争力。随着目标消费群???被进一步细分市场，特定的消费需求所要求的消费层次及深度越来越专业化，针对性更强的主题式商城将成为东莞各商业项目发展的重要机遇之一； 东莞市场内缺少高品质、高端的消费商业，且由离广州、深圳、香港较近，导致东莞高消费力外流现象比较明显。;东莞商业发展动向;;万江商业总体分布;主要在营商业规模;销售价格１2０００－１８０００元／平米，价格偏低； 销售成交率２5％－95％，成交偏低，剩余货量大； 租赁价格40－１3０元／平米，投资回报率为７.３－８％，相对偏低； 租赁成交率20％－９０％，还有两个项目待招租，招商压力大；;理想0769 项目名称：理想0769 开业时间： 2007年 营业面积： 4万㎡ 经营业态：餐饮、中介、零售 经营模式：社区为主 铺位数量: 600间左右 物业管理费：1.8元/平米/月 租 金: 50-75元/平米/月； 售 价： 8000-15000元/平米 ; 开 间:3.5-7米 进 深:4-12米 主流面积: 以26-61平米为主，商铺内7M层高可自主分隔。 实用率:91-96% 租 期：3-5年 免 租 期：视租期长短而定，一般在5个月以下，第一年2个月，第二年3个月;;华南MALL 项目地址：万道路与四环路交汇处 开业时间： 2004年 商业面积： 40万㎡ 经营业态：多家主力店＋娱乐动感街区＋餐饮、休闲、服装区等 经营模式：主题休闲购物 车位数量: 8000个左右 物业管理费：2.6元/平米/月 租 金: 50-120元/平米/月； 售 价： 8000-23000元/平米;;都会广场 项目名称：都会广场 开业时间： 2004年 营业面积： 4万㎡ 经营业态：餐饮、服装、零售、电器 经营模式：零售为主 铺位数量: 600余间 物业管理费：1.5元/平米/月 租 金: 55-130元/平米/月； 售 价： 1-4万元/平米 ;;风临美丽湾 项目地址：万江区莞穗大道与西城 路交汇处 开业时间： 2006年 营业面积： 1.5万㎡ 经营业态：建材装饰、零售 经营模式：社区为主 铺位数量: 200间左右 物业管理费：1.9元/平米/月 租 金: 40-60元/平米/月； 售 价： 12000元/平米 ;;万江商业市场小结;项目四至分析;;周边业态分析;项目解析;项目商业价值面分析;莞穗大道 ;;;项目开发目标分析;增加附加值;项目推广名、形象;定位思路;推广形象;主要人流动线;业态说明;主要人流动线;整体租售策略;总体营销策略;招商策略;客 户;招商政策;主要人流动线;独特招商合作模式;工作安排;总体招商销售节点;项目LOGO;现场包装－项目导视;进行主题包装渲染，标榜项目定位及形象;;增加门柱小灯及路灯;围墙广告;;中原（中国）工商铺大联盟专业商业平??;东莞中原;东莞中原工商联盟建立统一的商户资料库;;品牌超市;家居建材;;操作项目;东莞中原主要品牌开发商合作商业项目;操作商业项目形象;;