信托业以受托人角色担任起造人应负之责任及建议.pdf

信託業以受託人角色擔任起造人 應負之責任及建議 委託單位：中華民國信託業商業同業公會 執行單位：協合國際法律事務所 主 持 人：谷湘儀 研究人員：羅至玄、曾曼盈、任書沁 中華民國 98 年 7月 7日 1 目 錄 第一章 前言 3 第一節 研究動機與目的 3 第二節 研究方法 7 第二章 不動產開發信託之架構及信託契約 8 第一節 信託業從事不動產開發信託之架構及類型 8 第一項 不動產信託之意義及種類8 第二項 不動產信託之發展現況9 第三項 不動產開發類型及所面臨之問題11 第四項 不動產信託之優點15 第五項 信託業擔任起造人之不動產開發信託類型 17 第六項 不動產開發信託參與者及其角色19 第二節 信託業擔任起造人之責任 24 第一項 起造人之法律義務 24 第二項 起造人之法律責任 34 第三項 信託業擔任起造人之目的 42 第三節 信託契約規定之受託人主要義務 44 第一項 擔任起造人 44 第二項 房屋及土地所有權信託登記 47 第三項 信託資金控管 49 第四項 續建機制 50 第五項 第一次所有權登記及產權分配 50 第六項 契約排除起造人責任51 第三章 信託業以受託人角色擔任起造人之實務爭議及分析 53 第一節 委託人間就合建契約之房地分配有爭議 56 第二節 承購戶要求受託人與委託人負連帶責任 57 第三節 第三人主張受託人負有工作物所有人侵權責任 58 第四節 第三人主張受託人負有定作人侵權責任或請求鄰損之損害賠償 61 第五節 主管機關要求受託人依建築法規負行政責任65 第六節 小結67 第四章 信託業以受託人角色擔任起造人之相關建議 70 第一節 前言 70 第二節 不動產開發案採取信託架構之實務問題 72 第三節 信託業以受託人角色擔任起造人之建議方案 79 第四節 小結84 第五章 結論 85 2 第一章 前言 第一節 研究動機與目的 近年我國不動產開發實務案件，大量運用不動產開發信託機制進 行，涉及之層面包括民間合建、自地自建不動產開發、都市更新案及 捷運聯合開發案等各型態之開發案件。不動產開發信託者，即係由信 託業與相關參與者簽署信託契約，約定將開發基地、建物（包含興建 中建物）及相關興建資金（建設公司自備款項、保證金、銀行建築融 資、買方繳納價金等）等信託移轉予信託業，由信託業擔任受託人負 責不動產開發案之運作。 審究不動產開發案件採用信託機制之原因，除在土地所有權人眾 多、產權複雜時，可藉由信託機制將產權統一移轉予受託人，強化建 商及地主間信任，賦予土地充分利用之契機外，依據信託法第 8條、 第 10條、第 11條及第 12條規定，信託關係不因委託人或受託人死 亡、破產而消滅，於受託人死亡時，信託財產不屬於其遺產，受託人 破產時，信託財產不屬於其破產財團，且信託財產依法不得強制執 行，故具有隔離繼承及債權追索之效果，得避免開發中之土地或建物 權利因委託人破產、死亡或遭第三人查封致影響案件進行，大幅降低 傳統建案地主及建設公司興建時期遭受強制執行之風險，提高建案完 成的可能性。 再者，於有建築融資之情形，不動產開發信託多由融資銀行擔任 受託人並開立信託專戶控管興建資金，在興建期間由信託專戶支付各 項工程款項、確保興建資金專款專用。就融資銀行而言，依工程進度 撥款存入信託專戶，控管資金流向，可避免建設公司私自挪用資金，