104.青年公寓视角下的城中村改造模式探究——以广州市为例.pdfVIP

青年公寓视角下的城中村改造模式探究 ——以广州市为例 王如越，王国恩 摘要:房价高企使得城中村成为大城市吸纳外来人口的重要“容器”，在城中村微改造方式和多元改造模式 的背景下，青年公寓开始成为城中村改造的一种途径。本文以广州市现有七家落户城中村的青年公寓为研 究对象，通过问卷、访谈等方法，解读落户城中村的青年公寓的交通区位、户型、租户人群等特征，归纳 总结作为青年公寓用途的城中村改造的具体内容，并对该改造模式的投资、经营和管理机制做出了分析。 研究表明：青年公寓落户城中村这一做法有助于加速城中村改造，为缓解大城市年轻人居住问题提供了一 条可行的路径，也丰富了城中村微改造模式。这种值得推荐的模式，为大城市的城中村的改造升级提供了 有效途径。 关键词:城中村，青年公寓，改造模式，特征解读，运作机制 引言 ① 广州市现存城中村304条，其中139条位于城市建成区内 ，截至2014年，城中村流动 人口数量已经达到500万。广州市政府早在1990年代末即着手编制城中村改造规划，但这 些规划方案在后续近 10年内均未实施；广州市在2008年重启城中村改造计划，并在2010 年终于成功实现了第一个城中村——猎德村的改造；2009年的 “三旧”改造计划，广州市 更是雄心勃勃地提出要在未来的3至5年内实现全市52个城中村的全面改造，然而自2012 ② 年以来，广州基本上已停止审批其他城中村改造方案，城中村改造陷于停滞 。 此外，不可忽略的是，在各大城市不遗余力引进人才的背景下，广州却在丧失对于青年 人的吸引力。腾讯qq大数据2016年发布的《全国城市年轻指数报告》显示，广州正以36.91% 的年轻人口流出率成为年轻人最想离开的一线城市，甚至，广州年轻人口出现了10.04%的 负增长。不可否认，住房压力的增大是导致青年离开大城市的一个重要因素。广东省教育厅 发布的 《2017高校毕业生就业质量年度报告》显示，广州市毕业青年平均初次就业月薪为 ③ 3685元，而2017年广州商品住宅成交均价为16528元/㎡ ，这意味着若无家庭资助，青年 将无法在短期内购置房屋，需要通过租赁房的形式过渡。 除需要购房过渡期外，青年的住房需求也具有层级之分。在满足基本居住条件的前提下 （如租金、地段合适），他们往往会对居住的环境与服务有所要求。房屋是否舒适、家电设 ① 数据来源:广州市城中村改造信息技术服务网。 ② 郭友良,李郇,张丞国： 《广州 “城中村”改造之谜：基于增长机器理论视角的案例分析》， 《现代城市 研究》，2017年5月，第45页。 ③ 数据来源:克尔瑞，中国指数研究院。 施是否齐全、治安是否良好都会影响青年的居住选择。同时，一些青年迫切希望与同龄人进 行交往，这也在一定程度上体现了他们的住房偏好。 近年来，专门为青年群体住房需求打造的青年公寓陆续出现在国内的各大城市，并多以 连锁形式出现，有的已经颇具规模。青年公寓的出现在一定程度上缓解了青年的住房压力， 但并未完全解决问题。加之在广州这样房价持续走高的城市里，青年开始出现向房租较低的 城中村 “扎堆”的现象。多种因素作用下，广州市的青年公寓开始出现落户城中村的趋势。 2013年，INNER心中公寓开设了第一家门店，成为广州第一家城中村青年公寓。发展到今天， 广州现已开设城中村青年公寓7家，招租状况呈现出家家爆满、供不应求的趋势。 青年公寓落户城中村为广州市城中村的更新改造开辟了新的路径。本文试图分析其特征 和改造内容，以探究青年公寓视角下的城中村改造模式。 1 广州市城中村改造新方式 1.1 从成片改造向包括微改造多方式转变 由政府自上而下推动，利用市场融资渠道，进行整体性区域改造是广州在以往的城中村 改造过程中较普遍采取的模式。这种模式虽然可以在较短时间提升城中村的物质环境，改善 居民的生活条件，但也存在一些问题。首先，政府很难解决庞大的资金缺口与经济平衡问题， “猎德奇迹”无法再现，“以土地换资金”的模式不可持续；其次，改造后的空间资源往往 落在经济产出高的社会群体，极易