房屋产权及转移和租赁法律问题.doc

PAGE PAGE 13 房屋产权及转移和租赁法律问题 房地产产权法律问题 ◎ 什么是房地产产权 房地产产权是指房地产权利人以房地产为标的物，对其直接进行支配并享受其利益的排他性权利。房地产产权包括房屋所有权和该房屋所占用土地的使用权。房地产产权的取得，主要基于转让而发生。 ◎房地产产权的取得以登记为准 房地产产权的取得和确认，以登记发证为准，即经国家房地产管理机关进行产权审查，对房屋进行丈量、立界后据以登记和核发证书、进行确权。登记发证是要式行为、即以登记为成立要件。形式上，购房者取得的房产权证即为其所有权证明。所以，房地产转让包括赠与等，一定要在房地产所在地的人民政府房产管理部门进行登记。 《城市房地产管理法》第六十条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。 《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 温馨提示：◎房产公证不等于取得了房地产产权 现实生活中，许多购房者出于少交税等种种原因，不办理房产证，而是办理房产公证。但由于我国法律规定，房地产是以登记为准，即是以房产证为准的，因此，房产公证不能与取得了房地产权证等同起来，“房产约定”公证，仅对约定双方具有法律效力，对不知情的第三方不具有约束力。办理了公证手续，还应到房管部门去办理产权转移手续，否则原房产证所登记的产权者、即卖方仍可以私自将该房产变卖处置。 ◎ 房地产产权是否只有70年？ 房地产产权包括房屋所有权和该房屋的土地使用权。房屋所有权并无期限规定，其土地使用权，商品房买卖合同中一般有条款注明，房屋所占用土地的使用年限住宅用地为70年。但是，根据我国法律规定，城市住宅的房地产产权并非仅有70年。 《城市房地产管理法》第二十二条规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。 《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。 ◎房屋所有权的不同形式 房屋所有权可以是独立所有权，即所有权归唯一的权利人——独立所有权人所有，也可以是多数人按约定份额共有或者不分份额共同共有。现实生活中，除独立所有权外，父母子女共有房产和夫妻共有房产情况最多。在一个屋顶下生活的家庭成员是否拥有该房屋所有权，根据法律规定，应以房地产产权证是否有登记记名为准。 ◎婚前购买的房屋婚后是否会转化为共同财产？ 按照《婚姻法》及司法解释，如果一方在婚前购买的房产则该房产为该方婚前个人财产，属于该方个人所有，但双方有约定就从其规定。 房屋产权转移法律问题 （一）房地产买卖 ◎商品房（即一手房）买卖如何避免法律风险 1、审查出售主体的合法性及商业信誉。 出售者是开发商的，根据《房地产开发企业资质规定》，开发商必须具备企业法人资格，并取得房地产开发企业资质证书。如商品房是通过中介机构进行销售的，则不但要审查开发商的主体合法性，还应该审查中介机构的主体合法性，即中介机构是否取得工商营业执照和房地产中介服务资质，并审查中介机构的代售行为是否取得开发商的授权。 如果法律审查确认主体不合法，那么就会导致商品房买卖合同无效或者办不到房产证。所以，在确认主体不合格的情况下，就应该停止该起购房。 2、审查开发商的“五证”。 五证是指建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、.建设工程施工许可证和商品房预售许可证／或房屋所有权证（商品房预售的，应该审查开发商是否取得预售许可证；商品房现售的，应该审查开发商是否取得房屋所有权证），这些证件都是项目销售的必备证件，购房者购房前一定要审查上述证件。此外，还要审查所售房是否在预售许可证范围内、是否符合政府部门批准的规划设计要求、是否设置了抵押、查封、建设进度、是否能如期完工、配套是否能跟上等等。 3、审查查开发商的售楼宣传及广告情况，确认是否与实际情况相符。不要轻信口头宣传和承诺，保留宣传材料以备将来维权之用。 对开发企业广告宣传、销售人员口头承诺的事项，这些大都属于要约邀请，如果不写进合同中，不具备法律效力。将来纠纷发生时，会造成购房人维权困难。因此，千万不能轻信，一切以合同为准。 对于内容明确具体的广告等宣传材料，在法律上具有邀约的性质，具备法律效力。消费者要注意收集保留，将来一旦发生纠纷，可能具有证据的价值。 4、严格审查双方签订的《 HYPERLINK /info/zhuanti/2010071647083.html \t _blank 商品房买卖合同》及附件。《商品房买卖合同》及其附件是以后发生