北仑中心区C1地块开发可行性研究【开题报告+文献综述+毕业论文】.DocVIP

北仑中心区C1地块开发可行性研究 PAGE IV 北仑中心区C1地块开发可行性研究 PAGE \* MERGEFORMAT 50 本科毕业论文系列 开题报告 工程管理 北仑中心区C1地块开发可行性研究 选题的背景与意义 任何一项房地产项目的投资开发都一定会有项目可行性研究。 项目可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作。在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析，包括对建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益，在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。 房地产项目可行性研究是项目投资决策的依据，是项目规划设计的依据，是项目申请建设执照和市政配套的依据，是项目筹集资金的依据，同时也是政府相关行政机构审批项目立项，颁发相关证照的依据，是金融投资机构审批信贷的依据。因此，房地产项目可行性研究工作是一项必要性，重要性的工作，是一项在房地产项目投资开发前期必须进行的工作。 二、研究的基本内容与拟解决的主要问题 1、项目概况分析：对项目的基本情况、开发企业、产生背景和建设必要性进行分析。 2、市场调查分析预测：包括房地产宏观、中观（所在地区）和微观（项目边）市场分析和预测 。 3、项目规划设计与进度：包括规划方案设计的原则和具体设想以及项目开发主要工作阶段、内容和进度安排 。 4、项目费用估算与资金筹措：包括投资估算、资金筹措与使用计划。 5、项目财务评价：包括基础数据、参数的测算，盈利能力、偿债能力分析。 6、项目风险不确定性分析：包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析 。 7、项目的方案比选：通过各个方案之间的比较进行方案选择。 8、项目社会评价：分析项目对区域社会的经济效益和费用，判断项目的社会经济合理性。 9、项目可行性研究的结论与建议：提出结论性意见和建议。 三、研究的方法与技术路线 1、经济评价方法 可行性研究的经济评价方法分为财务评价和国民经济评价部分。财务评价是在国家现行财税制度和价格的条件下考虑项目的财务可行性。财务评价只计算项目本身的直接效益和直接费用，即项目的内部效果。使用的计算报表主要有现金流量表、内部收益率估算表。评价的指标以财务内部收益率、投资回收期和固定资产投资借款偿还期为主要指标。国民经济评价是从国民经济综合平衡的角度分析计算项目对国民经济的净效益，包括间接效益和间接费用，即项目的外部效果。为正确估算国民经济的净效益，一般都采用影子价格代替财务评价中的现行价格。国民经济评价的基本报表为经济现金流量表（分全部投资与国内投资两张表）。评价的指标是以经济内部收益率为主要指标，同时计算经济净现值和经济净现值率等指标， 2、市场预测法 市场预测是利用市场调查所得到的信息资料，对项目产品未来市场需求量及相关因素进行定量与定性的判断与分析，目的在于了解拟建项目产品在国内外市场的销售情况，根据市场需求量来确定拟建规模，以避免选择项目的盲目性。 市场预测的方法大体分为两大类，一类为定性预测方法，如判断预测法、专家评估法等；另一类是定量预测方法，如时间序列分析法、回归分析法、状态转移分析法、经济计量模型分析法等．本文所论及的灰色预测模型属定量预测方法，其特点是应用范围广，预测精度高，预测结果更为符合实际，对可行性研究中的市场预测具有重要意义． 3、投资估算法 　　A、工程投资比例分析 　　a、主要生产项目(列出各生产装置)、辅助生产项目、公用工程项目(给排水、供电和电讯、供汽、总图运输及外管)、服务性工程、生活福利设施、厂外工程、其它费用项目、预备费各占建设总投资的比例。 　　b、设备购置费、建筑工程费、安装工程费、其他费用占建设总投资的比例。 　　B、分析影响投资的主要因素 　　C、与国内类似工程项目的比较，分析说明投资高低原因 4、增量净效益法（有无比较法） 将有项目时的成本（效益）与无项目时的成本（效益）进行比较，求得两者差额，即为增量成本（效益），这种方法称之为有无比较法。有无比较法比传统的前后比较法更能准确地反映项目的真实成本和效益。 四、研究的总体安排与进度 2010-11-24至2010-12-07：收集资料，完成开题报告和文献综述。 2010-12-08至2011-01-14：翻译文献、拟定调查方案，设计书面调查问卷， 实施全面调查。 01-15至02-28：统计分析有关数据，进行项目初步定位，完成调研报告。 03-01至03-15：设计项目规划方案，列出主要技术经济指标，绘制初步方案 规划图。 03-16至03-31：安排项目开发进度，绘制横道图，编制租售