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美国日本房地产投资信托发展对中国的启示 摘要：房地产投资信托作为资产证券化的先头金融商 品，对资产证券化和房地产市场的发展起到积极的推动作 用。美国建立了世界最为发达和健全的房地产投资信托业, 而日本在发展房地产投资信托业时却没有达到预期的效果。 对美国和日本房地产投资信托的研究，对我国开展房地产 投资信托业务有着重要的借鉴。关键词：房地产投资信托; 资产证券化；特定目的公司；金融商品 美国的房地产投资信托(REI T)从1960年美国的房地 产信托投资法成立以来，经历了 30多年的历史，而房地产 投资信托只是在20世纪90年代中期才被市场认识到它的巨 大潜力。20世纪90年代初，美国金融市场发生了深刻的流 动性不足的问题，由于房地产投资信托所具有魅力的投资 手段，使其得以迅速发展，并成功地解决了美国金融市场 的流动性不足的问题。这几年，随着中国房地产市场的迅 速发展，房地产的泡沫、不良资产和流动性不足等问题也 越来越引起政府以及金融界的关注，资产证券化正被纳入 立法的程序，而作为房地产证券化的先头金融产品一一房 地产信托投资还没有被金融界所认识，这不能不说是房地 产证券化理论的一种缺陷，也是房地产证券化市场不能完 善且很难启动的重要原因。因此，我们有必要对美国房地 产信托投资进行深入的研究。 一、房地产投资信托的内涵 房地产投资信托是从众多的投资者筹集资金投资运用 到房地产市场，把所获得的收益，几乎全部以红利的形式 分配给投资者，而且投资受益证券可以在证券市场进行买 卖的一种组织形式。符合规定条件（包括资产构成、收入 来源收入分配等）的房地产投资信托公司可以免缴公司所 得税和资本利得税。房地产投资信托对于希望投资房地产 业的投资者来说，通过房地产投资信托这种方式即使是只 有少额存款，或对房地产市场的知识和经验不足，也可以 投资到大型的房地产项目中去，而且在任何时候，都可以 换回现金，被称为是“梦幻般的金融商品”。 从房地产的开发和建设所需资金来看，房地产投资信 托可以较低的成本来筹集资金，也正是这样促进了房地产 的供给，促进了房地产市场的发展。可以预见，房地产投 资信托商品将成为21世纪最具有魅力的金融投资商品之 我国的资产证券化在理论界和金融界已经历了多年的 探讨，甚至准备推出资产证券化产品（以下主要指房地产 证券化），但是由于政策法律还不配套、证券化资产本身质 量、资产证券化目的（主要是资产的流动性）不明确以及 资产证券化的需求不足等原因，使我国迫切需要的资产证 券化还只能停留在研究和探索之中。资产证券化的需求是 保证资产证券化商品能否最后实现的关键。从目前我国的 情况来看，我国的机构投资者一一社会养老保险基金、商 业保险公司、现有的投资基金以及商业银行由于各种原因, 用于投资资产证券化商品的资金规模非常有限，很难对资 产证券化起到推进作用。而从现有我国个人储蓄和投资环 境来看，个人投资者应该是资产证券化的最大投资者，但 是对于资产证券化这种高风险且信息不对称的新金融商品, 个人投资者很难有能力直接投资于资产证券化商品，只能 以信托的方式，通过专门的房地产投资信托公司间接地投 资于包括资产证券化商品在内的房地产投资。因此，房地 产投资信托发展的情况很大程度上影响了资产证券化的进 展。实际上我们也可以把房地产投资信托看做是一种资产 证券化商品。遗憾的是在我国的理论界却还很少有人研究 房地产投资信托这一高端的新金融商品。 二、美国房地产投资信托的发展过程 房地产投资信托(REIT-Rea lEstatelnv estmentTru st) 的雏形起源于美国的19世纪末，当时在新格兰顿这个地 方，为了发展房地产业，以富裕阶层作为对象，发放较大 金额面值的信托凭证，共同投资到房地产业，这种信托组 织被认为是房地产投资信托的起源。尽管由于30年代的美 国经济大萧条，这种信托组织的发展开始停滞。但是，50 年代末期，这种信托组织的构想在房地产界被越来越受到 重视，以致房地产界努力争取把这种构想通过立法得以承 认。1960年，在艾森豪尔大总统任期的最后几个月前，签 署了《内国岁入法》的856 -859条的法文，规定满足了一 定条件的房地产投资信托可以免征所得税和资本利得税， 这就是最初的房地产投资信托法。 房地产投资信托根据它的投资对象可分为权益型(e quityREIT)、不动产担保借贷型(mortgageRE IT)和混合 型(hy bridREIT)三种类型。从1961年到1967年间，美 国成立的房地产投资信托在法律上只承认直接所有型的房 地产投资信托，再加上股票市场的低迷，在这一期间总共 只有38家直接所有型的房地产投资信托成立。但是，这以 后不动产担保贷款型的房地产投资信托也被法律认可，而 且房地产投资信托对于咨询公司