2008年上半年北京和亦庄房地产市场分析报告-84.pptVIP

从轨道交通规划解读—— 　　亦庄轻轨途经丰台、朝阳、大兴、通州4个辖区和亦庄开发区，正线全长23.8公里。共设车站14座，分别是宋家庄、南四环、小红门、旧宫东、亦庄、商城、隆庆街、荣京街、荣昌街、同济南路、经海路、垡渠路、次渠和亦庄火车站，计划于2010年建成。 轨道交通的建成能在一定程度上将缩小亦庄与中心城区之间在时间和空间上的距离，从而使区域价值得到提升。 亦庄规划解读——亦庄新城规划解读 　　根据《亦庄新城规划》，到2010年人口规模控制在30万人，城市建设用地规模控制在55平方公里左右。到2020年，人口规模控制在70万人，用地规模控制在100平方公里左右。 马驹桥居住组团 路东新区居住组团 核心居住组团 南部新区居住组团 本案 三羊居住组团 亦庄规划解读——人口规划解读 ① 亦庄是北京新城规划中的三个重点新城之一，也北京唯一的经济技术开发区所在 地； ② 即是于北京城市规划空间布局中“东部发展带”上的一个重要节点，同时也是“多 中心”格局中的重要组成部分； ③ 在城市规划和居住郊区化的发展过程中，亦庄逐渐成为集高科技产业基地和生态 环境住宅区为一体的新兴区域； ④ 但传统认识上区域内的产业特征仍然要大于居住特征； 地域属性 [突破地缘化限制] 在北京新一轮的城市化发展中， 亦庄必须注入新的价值，从而获得主流市场的认同 地域解读 规划解读 市场解读 以一栋洋房、金地格林小镇、郁金香舍、上海沙龙、卡尔生活馆、境 界等项目为主； 第一阶段：1994—1998年（起步阶段） 第二阶段：1998—2001年（发展阶段） 第三阶段： 2002年至今（扩张阶段） 以鹿鸣苑、听涛雅苑、大雄城市花园、新康家园等项目为代表； 以亲爱的VILLA、星岛假日、一品亦庄等作为核心区最后几个项目结束 核心区的住宅开发历史，新的开发重点转向马驹桥、三羊居住区等其它 外围区域，亦庄住宅开发进入扩张阶段； 亦庄房地产市场的发展总体上可以分为三个阶段： 亦庄市场解读——发展历程 亦庄市场解读——土地市场 2005年之后亦庄核心已无居住性土地供应，而近年来亦庄出让的居住性用地主要集中马驹桥地区，下表为近两年半来出让的居住用地项目，预计今后几年将会陆续开发上市，见下表： 金色漫香林 08年6月开盘，已上市 3.1万平方米 全部产于马驹桥以南的国 家环保产业园区 尚未上市 金地格林小镇6，位于马 驹桥中心区 07年5月开盘，已上市 13.75万平方米 位于南部新区居住组团 两限房用地，尚未上市 位于旧宫板块 尚未上市 08年待出让土地 位于环保产业园区 　　上述已出让土地项目合计总建筑面积216.93万平方米，明确待出让土地建筑面积6.42万平方米，总计223.35万平方米，除已开盘项目的上市面积外，未来几年整个亦庄新城可预测的供应量约有200万平方米（包含出让项目自带的公建配套，不包含尚未出让的土地，本案除外）。 2007年全年开发区有四个月出现了零成交记录，但年未出现了一轮成交高峰期，进入2008年受市场大环境出现的观望气氛的影响，开发区的成交情况每况愈下，08年5月份只成交了22套，见下图： 数据来源：北京房地产交易管理网 亦庄市场解读——销售走势 五环 六环 四环 三环 二环 亚奥板块 18000-25000 方庄板块 18000-27000 中关村板块 20000-25000 南三四环板块 14000-19000 八 达 岭 高 速 京 承 高 速 机 场 高 速 京 津 塘 高 速 京 开 高 速 京石高速 京沈高速 京通快速 莲石东路 长安街 朝 阳 公 园 CBD板块 23000-27000 燕莎板块 29000-33000 望京板块 13000-20000 东四、五环板块 15500-25000 亦庄市场解读——板块分析 亦庄 亦庄市场解读——传统板块界定 CBD及泛CBD板块 燕莎板块 方庄板块 南三四环板块 　　发展最为成熟，配套最为齐全的 高端居住板块，各板块同样也是北京 传统商务办公区的分布地； 受限于土地资源的有限，北京市各传统居住板块的发展势头正在减弱； ［传统板块］ 亦庄市场解读——与传统板块对比 [亦庄与传统板块价格走势对比] 注：上述统计样本为公寓或普通住宅产品 注：上述统计样本为公寓或普通住宅产品 区域 周期 价格成长倍数 亦庄核心区 2002－2008年 3 方庄 2002－2008年 3.4 南三、四环 2002－2008年 3.2 CBD及泛CBD 2002－2008年 3.2 燕莎 2002－2008年 3.9 　　亦庄核心区的历史价格成长率要低于北京市其它传统居住板块，从2002年至今，亦庄的价格成长倍数为3倍，而其它传统居住