9物业管理资金管理.pptVIP

第十章 物业管理与社区建设 第一节 社区概述 一、社区的概念 聚集在一定地域范围内的人们所组成的社会生活共同体。 社区的五要素： 1、社区人口 2、地域空间 3、社区设施 4、社区文化 5、社区组织 二、社区建设的内涵 1、概念：是指在党和政府的领导下，依靠社区力量，利用社区资源，强化社区功能，解决社区问题，促进社区正式、经济、文化、环境协调和健康发展，不断提高社区成员生活水平和生活质量的过程。 2、社区建设原则： 以人为本，服务居民； 资源共享，共驻共建； 责权统一，管理有序； 扩大民主，居民自治； 因地制宜，循环渐进 3、社区建设的内容 第二节 社区文化建设 “是一个复杂的总体，包括知识、信仰、艺术、道德、法律、风俗以及人类在社会中所获得的一切能力与习惯” 一、社区文化 二、物业管理与社区文化建设 （一）通过社区文化的建设，可以增强住户对居住区的归属感。 （二）以社区文化架起小区文明的“桥梁”。 （三）有助于物业管理企业锻造品牌与核心竞争力。 （四）社区文化工作是我们为业主提供的一项重要的增值服务。 三、相关主体在社区文化建设中的角色定位 物业公司的角色定位 自主式社区文化；自动式社区文化 开发商的角色定位 主要是在社区前期规划及配套设施方面；发展商应充分考虑未来的社区文化开展需求，把社区文化渗透到居住环境的设计中去 业主的角色定位 业主不仅是社区文化的参与者和受益者，更是社区文化的创造者。 * * 第九章 物业资金管理 第一节 物业服务收费 一、物业服务收费定价及计费方式 1、物业服务收费定价方式 2、物业服务的计费方式 包干制与酬金制的比较 （1）酬金制为委托关系，而包干制则是交易关系。 （2）酬金制具有监控性。 （3）酬金制利于培育健康的物管企业。 （4）酬金制将促使业主缴费自律，而包干制对不缴费业主则无法控制。 （5）酬金制利于物管企业专业化，而包干制则让物业服务公司不得不搞多元经营。 二、物业管理服务费的构成 （一）物业管理服务成本： 物业服务成本或物业服务支出构成一般包括9方面： 1、管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费（E1 ），元/月 物业服务企业向所聘用的管理、服务人员按月发放的工资和按工资的14%提取的职工福利费。具体包括基本工资、津贴、福利基金、保险金、服装费及其他补贴等，不含奖金。 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费（E2 ），元/月 指门厅、楼梯间、电梯间、走廊通道、室外墙面、屋面、供水管道、排水管道、照明灯具、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具、道路、绿地、停车场库、化粪池、垃圾箱等的维修养护费用及公共照明费等。 3.物业管理区域内清洁卫生费（E3 ），元/月 是指物业管理区域内公共区域的清洁卫生费，包括清洁用具、垃圾清理、水池清洁、消毒灭虫等费用，有时还包括单项对外承包费，如化粪池清淘等。 4.物业管理区域绿化养护费用（E4 ），元/月 是指物业管理区域绿化的养护费用及开展此类工作所购置的绿化工具及绿化用水、农药、化肥、杂草清运、补苗等费用。 5.物业管理区域秩序维护费用（E5 ），元/月 是指物业管理公共区域的秩序维护费。包括安全监控系统、设备、器材的日常养护费等。 6.办公费用（E6 ），元/月 是指物业服务企业开展正常服务工作所需的有关费用，如交通费、通讯费、低值易耗办公用品费、节日装饰费、公共关系费及宣传广告费。 7.物业服务企业固定资产折旧费（E7 ），元/月 是物业服务企业拥有的各类固定资产如交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备等按其总额每月分摊提取的折旧费用。 8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用（E9 ），元/月 为从经济上保障物业管理区域内水电、电梯等设施遭受灾害事故后能及时进行修复和对伤员进行经济补偿，物业服务企业必须对这些建筑物及设备设施投财产保险和相关责任保险，对于险种的选择是由所管物业的类型、性质来决定的，但必须考虑业主的意愿和承受力。 9.法律法规规定及经业主同意的其他费用（E9 ），元/月 经与业主协商，其同意包括在物业服务费中的内容。 物业管理服务成本=E1+E2+……+E9 二、物业管理服务费的构成 （一）物业管理服务成本 （二）法定税金 （E10 ），元/月 （三）物业服务企业酬金 （E11 ），元/月 费用总额（E） E =∑Ei E 表示小区物业管理服务费用支出总额，元/月， Ei为第I项的费用额，元/月，ⅰ=1 、2、………n 物业管理服务收费标准（P）元/月/米2 P=E/S P——物业管理服务收费标准，元/月/米2 S——总建筑面积，米2 参看教材P169案例 三、物业管理费的收缴 业主为什么会拖欠管理费呢？ 没