城市经济学-第八章.pptVIP

第八章 城市住宅经济 第一节 住宅的特征与属性 一、住宅的概念 住宅是供人居住的房屋，而房屋是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所，一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件组成。 第一节 住宅的特征与属性 一、住宅的自然特征 耐久性 不动性：市场的区域局限性；使用权与所有权分离的普遍性 环境共有性： 第一节 住宅的特征与属性 二、住宅的经济特征 昂贵性 异质性 区位性 外部性 绩优性 房产与地产的合一性 投资收益性 资金杠杆性 住宅的经济特征之——昂贵性 联合国的住房调查项目显示 １９９１年世界各国住房售价与住户年收入的平均比值为５；其中温饱型国家约为３，小康型国家约为４，发达国家一般为５-６。 我国情况 结合国际惯例,目前比较通行的说法认为,我国房价收入比 在3-6倍之间比较合理,美国目前房价收入比约为3倍左右。国家 发改委的数据显示,2007年全国房价收入比约为7.4,其中北京 13.6,上海9.8。 有的城市高达20倍 住宅的经济特征之——绩优性： １、所谓绩优性，是指某种商品具有其真实价值比人们所认识到的表面价值更为优越的特征，被称为“绩优商品”。 ２、由于人们不能充分认识到绩优商品的实际好处，所以总是吝于拿出足够的代价去获取并消费它们。 ３、马斯格雷夫--经济支出增长理论 ４、我国的情况—炒房热 城市住宅经济的特征是住宅表现出： 城市住宅建设是投资成本大，投资周期长的经济活动 城市住宅是具有复杂产权关系的经济活动 住宅经济的产业关联度高 强烈地依赖并支持金融业的发展 住宅市场是具有竞争和垄断双重性质的市场 城市住宅的经济特征决定了城市住宅经济具有消费性、投资性和投机性三重特征 第一节 住宅的特征与属性 三、住宅的社会特征 作为人类生存的基本条件，是人权的重要组成部分 维系家庭、关系福祉 体现公平、衡量进步 联系社区、稳定社会 承载文化、寄托民俗 第一节 住宅的特征与属性 四、住宅的属性 住宅的商品属性：大批量作为商品交易是在工业化和城 市化浪潮之后 住宅的福利属性： 住宅物贵价高 国家责任 第二节 住宅的供求与流通 一、住宅的供给 1、住宅供给及其相关概念 住宅供给：由市场向住宅投资者和住宅消费者提供其所需的 住宅存量与住宅服务流量的过程。 存量供给：令住宅存量在数量上得到增长，它与住宅生产相 关，是一种为大家熟知的、显性的供给方式。 流量供给：令住宅服务流量在质量上或数量上得到提高 住宅状况： 住宅特征： 第二节 住宅的供求与流通 2、住宅供给的方式 住宅生产 住宅改进 住宅维护 第二节 住宅的供求与流通 3、影响住宅供给的因素 住宅价格因素 要素投入因素：土地要素、资金要素 市场需求因素 政策法规因素 第二节 住宅的供求与流通 二、住宅的需求 1、住宅需求及其相关概念 住宅需求：各种可能的价格水平下，消费者愿意并且能够购买的住宅服务的数量 住宅存量：形成住宅结构的物质实体或物质财产 住宅服务流量：单位时间里住宅向居民提供价格服务的数量 第二节 住宅的供求与流通 2、住宅需求的性质 住宅投资：出于盈利目的购买住宅的所有权 住宅消费：出于消费的目的购买住宅的使用权 业主自用：购宅自用 第二节 住宅的供求与流通 3、住宅需求的阶段 (1) 温饱阶段——基本的住宅需求。 在经济不发达、 生活水平仅够温饱状态时, 人们对于住宅的需求只能是满足最低要求的量和质。通俗地说,就是 “每人一张床” 。这种住宅, 属于生存型。 (2) 小康阶段——标准的住宅需求。当生活水平提高到小康阶段后,人们对住宅的需求就趋向标准化——各项设施配备齐全、功能分区合理、 饮食起居不受干扰的永久性标准化住宅。 住宅成套率达到 100% , 人均居住面积在 8 平方米以上, 实现 “每户一套房” 。这种住宅, 属于卫生型。 (3) 富裕阶段——舒适的住宅需求。 在经济高度发达、 生活水平迈向富裕以后, 人们对于住宅的需求就日益提高为私密性和舒适性了。即每人有足够的居住与活动空间、 有停车泊位、 有户外场所、 有周全的服务等等。人均居住面积在 12 平方米以上,做到 “每人一间房” 。这种住宅, 属于享受型。 第二节 住宅的供求与流通 3、住宅需求的阶段 (1) 温饱阶段——基本的住宅需求。 在经济不发达、 生活水平仅够温饱状态时, 人们对于住宅的需求只能是满足最低要求的量和质。通俗地说,就是 “每人一张床” 。这种住宅, 属于生存型。 (2) 小康阶段——标准的住宅需求。当生活水平提高到小康阶段后,人们对住宅的需