中国高房价成因、影响及政策效果.docVIP

中国高房价成因、影响及政策效果 ［摘要］中国房地产价格居高不下的原因是多方面 的，从经济学需求和供给角度看，是有效需求远大于有效供 给造成的。而高房价抑制了消费，加大了贫富差距，不利于 房地产市场的健康发展，也不利于金融秩序的稳定。对中国 政府2011年和2012年采取的房价调控措施和效果进行了综 述，以期为下一步政策的出台提供帮助。 ［关键词］高房价；需求供给理论；房地产市场 ［中图分类号］F29335［文献标识码］A［文章编号］ 2095-3283 (2013) 04-0144-02 一、中国高房价的经济学成因 住房关系着人们的生活质量，但是如今越来越高的房价 已经引起了全社会的关注，原因尽管是多方面的，但根据经 济学相关原理表明，任何商品的价格和产量都是由市场需求 和市场供给决定的，尤其在今天的市场经济环境下。 有效需求是指消费者有购买意愿和购买能力，并且正在 或者近期即将实施购买行为的需求。商品房的有效需求包括 自住需求、投资需求和投机需求。房地产市场的有效供给是 指开发商能够满足购房者即期居住即自住需求的供给。由以 上定义可知，提供给投资需求和投机需求而使住房处于空置 状态的供给不是房地产市场的有效供给。从目前中国房地产 市场发展的趋势来看，高房价本质上是由有效需求远远大于 有效供给造成的。 （一） 房地产市场有效需求旺盛 1房改使自住需求大幅度上升 1998年以来的房改政策主要包括：停止住房实物分配， 加快推进住房商品化；建立职工住房补贴制度，逐步实行住 房分配货币化；完善住房公积金制度，加强住房公积金管理 等。随着房改政策的实施，原先以国家分配住房的格局被打 乱，住房逐步被商品化、市场化，原先的保障性住房需求逐 渐转化为对商品房的消费需求，从而增加了中国房地产市场 的有效需求。 2经济的迅速发展导致住房有效需求增加 中国处于城市化的快速发展和经济起飞阶段形成了比 较快的自住购房需求，中国经济的迅速发展及城市人口的不 断膨胀使得房地产的有效需求不断增加。 3居民对房价的“预期”导致当前有效需求增加 由于房价不断上涨，消费者对房价上涨产生了强烈的预 期，那些原本打算以后买房的居民因为害怕房价继续上升而 提前买房，加上投资者和投机者的进入，使得后期对住房的 潜在需求变成了当前的有效需求，加速了房价的上涨。 （二） 房地产市场有效供给不足 1一些开发商采取了非对称信息的市场手段减少了房地 产市场的有效供给。如通过分批申请预售许可证的方式来控 制楼盘销售进度。 2房地产供给结构不合理也是房地产市场有效供给不足 的重要原因。合理的房地产市场结构应该是“两头小中间 大”。但是开发商为了追求高额利润，更愿意开发别墅、高 档大户型住宅，导致经济适用房和廉租房被边缘化，小户型 的商品房数量也很少。然而中国的国情是中低收入者占大多 数，他们对小户型的需求量最大，这就导致了刚性住房需求 严重供不应求。 二、高房价带来的严重后果 （一） 抑制了城镇居民的消费 由于房价上涨，人们用于其他消费支出的比率开始下 降，人民的实际生活水平下降，从而影响了经济发展的速度。 主要体现在以下三个方面：一是挤占了已购商品房居民的当 前消费，二是挤占了预购买商品房居民的当前消费，三是挤 占了租房者的当前消费。 （二） 加大了贫富差距 低收入人群买不起房子，但是高收入人群可以多买房， 进行房地产投资或者投机，结果穷人越来越穷，富人越来越 富。长此以往，造成国民贫富差距进一步拉大，经济上的不 平衡又极有可能导致社会的不稳定。 （三） 扰乱了房地产市场乃至金融业的秩序 高房价带来的高利润吸引了更多的企业投身于房地产 市场，然而不是所有的企业都能获得采购、生产和管理等多 方面的经济成本，这造成了一定程度上企业运营效率、社会 资源利用效率的低下。另外，不少开发商为牟取暴利而采取 的缩短工期、忽视房屋质量、私下行贿政府官员等行为严重 地扰乱了市场竞争秩序。由于房地产市场对金融业的依赖性 很高，反过来房地产市场的问题也会影响整个金融市场的稳 定。 三、中国政府面对高房价采取的政策以及效果 基于房地产关乎民生以及高房价带来的严重影响，国家 于2010年陆续出台了一些抑制房价过快上涨的政策，使得 房价在一定范围和幅度内得到了有效控制。若是想进一步显 示政策效果甚至降低房价，就需要减少有效需求，限购限贷 等政策可以使商品房的有效需求明显减少，而推进保障房建 设可以增加房地产行业的有效供给。在这种双重政策的实施 下，可以缓解房地产市场的供求不平衡。 为巩固和扩大调控成果，确保调控目标和各项政策措施 全面落实到位，2011年政府继续加大对房地产市场的调控力 度，随着1月份“新国八条”的出台，房地产市场调控成效 日渐凸显。诸如商品房平均销售价格分类指数、房地产开发 综合景气指数、房