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地产开发全程法律服务方案 一、项目开发前期的法律服务 （一） 主要法律问题 1、项目的合法性、项目规划许可等法律问题。 2、土地使用权出让或转让的法定条件、程序及相关法律问题。 3、土地使用权的转让、在建项目转让的法律问题。 4、土地使用权抵押的程序、法律效力等问题。 5、国有企业划拔土地的开发问题。 6、房地产项目规划许可的条件、程序及相关法律问题。 7、用地功能的变更与开发等法律问题。 8、房地产项目合作开发的主体资格、申报审批等法律问题。 9、项目公司的成立、 股权架构与项目公司转让或股权转让法律问题。 （二） 可提供的主要法律服务 1、就项目的可行性，从法律上加以论证，提出专项法律依据或《项 目投资法律意见书》。 2、参与项目谈判，根据土地现状、性质，提出项目开发土地使用权 的取得方案。 3、合作开发运作方案或风险控制方案。 4、土地使用权转让、部分转让、租赁等法律操作方案。 5、审查或协助签订土地出让合同或土地转让合同。 6、对合作各方的利益、项目运作风险控制、项目开发的合法化等提 供法律咨询和实施方案。 7、在建房地产项目整体转让方案，土地方与投资方重组方案。 8、提供设立项目公司法律服务，如工商登记咨询、起草合同、章程、 董事会决议等。 9、提供或协助办理征地、拆迁过程中的法律服务。 10、提供项目用地的抵押融资方案。 11、资源调查，对合作伙伴就企业规模、投资资信、资金营运状况、 企业股权结构等进行专项调查，并出具《企业资信调查报告》等。 二、项目建设阶段的法律服务 (一)主要法律问题 1、项目建设工程的招投标，包括招投标的范围、条件、程序、方式 及其他相关法律问题。 2、项目建设工程勘察设计相关法律问题。 3、项目工程建安施工承发包等法律问题。 4、项目施工监理涉及的法律问题。 5、项目施工安全、质量、验收、结算、保修等法律问题。 6、项目建设中存在的工期延误、缓建、停工、不交工等法律问题。 7、工程交付使用条件及工程决算等法律问题。 8、项目履约中的担保、工程保险等法律问题。 (二)可提供的主要法律服务 1、审查招标活动的合法性，审核招标人或投标人主体资格与条件， 并提供意见。 2、参与制订或审查项目施工招标文件，并为评标、开标提供法律意 见。 3、审查招标代理机构的资格与条件，根据招投标人要求，解答法律 咨询，出具法律意见书。起草或修改项目设计合同、项目建设安装工 程合同、项目施工监理合同、委托测绘合同、委托勘察合同等。 4、审查、起草或修改各类分包合同，包括基础工程、幕墙装饰工程、 燃气工程、消防工程、园林绿化工程、强弱电系统工程等。 5、代为审查工程总包方提出的专项分包单位的资质、信誉、队伍素 质和履行能力，审查确定专项工程分包合同。 6、协助合理安排工程保险，参与保险合同谈判，协助出险理赔。 7、协助依法履行工程总承包合同，对工程履约、索赔和反索赔资料 的收集和运用提供法律意见。 8、审查、起草或修改各类建材、设备的采购、加工合同，包括电梯、 发电机等设备的采购和洁具、涂料等建材的采购。 9、协助审查工程基础、中间、竣工质量验收资料，协助处理因工程 质量引起的争议。 10、协助控制工程造价，提供工程承包分包方案，提供工程签证、造 价变更等控制方案，协助处理因工程造价引起的争议。 11、协助建立切实有效的项目保修与工程分项保修体系， 妥善设定各 分部、分项工程的最低保修期限、保修责任、保修金条款等。 12、参加对工程竣工的验收工作，对工程验收提供法律意见。 13、协助处理因工程承包、材料设备采购而引起的各类纠纷。 三、项目营销阶段的法律服务 (一)主要法律问题 1、房地产销售的条件、程序、代理及风险防范等法律问题。 2、房地产广告法律限制问题。 3、房地产按揭的条件、程序、法律效力等法律问题。 4、房地产项目包销等法律问题。 5、房地产项目租赁与抵押等法律问题。 6、房地产项目融资等法律问题。 7、房地产物业管理中的法律问题，如物业管理公约的制订、物业管 理公司的选聘、业主委员会的成立运作等等。 (二)可提供的主要法律服务 1、参与销售代理商的谈判，起草、审查或修改销售代理合同。 2、根据项目运作或合作状况，提供项目包销方案。 3、参与与项目策划、广告代理商关于项目策划、广告代理事宜的谈 判，起草、修订或审查相关合同。 4、协助审查售楼书、楼盘模型、样板房、报刊等各类广告的合法性 和法律责任。 5、协助审查起草或修改项目《认购书》