地产专题报告-揭秘房租.pdf

[Table_main] 行业研究类模板 房地产行业 报告日期：2018 年9 月11 日 专 题 揭秘房租 ──房租专题报告 ：赵翔 执业证书编号：S1230518010001 [table_invest] 行 ：021 行业评级 业 ：zhaoxiang@ 房地产 看好 公 司 报告导读 研 当前，恰逢一线城市的房租出现新一轮的上涨，而对房租因素，成为当前 究 极具研究意义的问题；但地产行业的研究，过去更多的围绕“房价”问题， ｜ 而对“房租”的研究，却相比甚少；本篇专题报告旨在围绕房租，为读者[Table_relate] 房 相关报告 地 带来系统性的深度分析。 产 投资要点 [table_research] 行 报告撰写人：赵翔 业  中长期驱动与风险因素作用下，测算一线城市住宅租金10 年CAGR5% 数据支持人：赵翔 ｜ 中长期房租驱动与风险因素分析： 1、租房人口的增量： 流动人口年均净需求增量为518万平； 高校毕业生年均需求增量为1042万平； 2、租房人口的可支配收入：贡献10年租金复合增速2%； 3、购房行为的替代：年均需求增量109.26万平； 4 、区域替代和通货膨胀 5、可租房源供给：供需比较看，缺口依然存在。  本轮房租上涨，背后驱动何在 1、租赁人口需求增量规模，为上涨创造了条件支撑； 2、购房行为替代，是现阶段较大的变量； 3、一线城市的产业变迁阶段，引入更多高收入人群，支撑高房价。  一线城市住房自有率将下降 增量租赁人口，以及居民收支变化下的购房替代，一线城市住房自有率下降将成 为趋势。  租赁业务的商业模式，角逐 “剪刀差” 租赁市场机构化可渗透空间较大，根据测算，租金涨幅（5% ）与底层租金涨幅（3% ） 剪刀差下，分散长租公寓EBITDA 率9.3~13% ，三年内实现现金回正；集中式长 租公寓，依托获取成本优势，以及改造与管理溢价，可做到更高EBITDA；伴随 证 租赁金融融资端的逐步成熟，相关企业有望受益。 券 研 相关标的：我爱我家、国创高新、世联行。 究 风险提示：平抑房租的调控政策超预期。 报 告 1/25 请务必阅读正文之后的免责条款部分 [table_page] 房地产行业专题 正文目录 1. 前言：4 2. 中长期驱动与风险因素作用下，测算一线城市住宅租金10 年CAGR5% 5 2.1. 租房人口的增量5 2.1.1. 新增租房人口需求动力之一：流动人口的净增量5 2.1.2. 新增租房人口需求动力之二：高校毕业生的净增量（包括留学归来人员）7 2.2. 租房人口的可支配收入 10 2.3. 购房行为的替代 12 2