房地产项目开发程序.doc

第 PAGE 3 页 共 NUMPAGES 4 页 房地产项目开发程序 房地产项目指一般可投放市场并可在市场中自由转让的商品房项目。房地产项目开发的过程实际是一系列法律、法规运作程序，因此为使大家比较清晰了解这一过程，我们以政府有关职能部门的设置为主线进行介绍。 深圳市规划国土局 深圳市规划国土局是深圳市房地产发展商、中介机构的主管部门。规划国土管理的原则是：土地为核心、规划为龙头。是国内首次实现将房、地管理权归为一体的机构。 其主要职能是： 地政管理（地政处） “地政处”名称源于HK，外设专业单位——测绘大队/物业估价所。具体职能如下： 地块编号，红线的划定 地价标准的确定——地政处和核心职能。 由深圳市物业估价所估价所按地段划分，估算地价。（可去建业大厦查询）； 分为市场地价和基准地价； 随城市规划、中心区转移而变动； 土地出让合同——与用地单位签定《深圳经济特区土地使用合同》，收取地价，发放 《房地产证》（土地）。 组织土地的招投标、拍卖、合作建房房的审批 招投标——深圳目前最常用也最适用的协议出让形式； 拍卖——HK常用的方式，因具非理性和炒作成分，深圳政府采取谨慎态度； 案例一：失败的拍卖 岁宝集团以楼面地价8000/平米拍得北斗路附近一块地，至今空置，成为深圳地产界一谈资。 案例二：成功的拍卖 “共和世家”当时以2120/平米拍得（陈董预测价为2100-2200），此地块 现价在2500/平米左右。 合作建房——因易出现烂尾楼（如子悦台），市政府近年严格控制。 地名管理 规划管理（规划处、市政处） 外设机构为规划院。 城市总体规划——制定图则、分区规划，由市人大批准。 项目规划管理——即房地产项目中的《规划设计要点》。 其核心内容为： 容积率：决定项目的产出。政府对某项目容积率的确定主要考虑该区域人口、市政、交通、公共设施容量。容积率与地价成正相关关系：即容积率高，地价高。 使用功能：即配套要求，如小学、医院等。 市政设计要点——即市政管线接口（容量、开口处），如对七通一平之要求。 建筑管理（法规处） 执行法规的部门，外设机构为设计院 建筑、规划的法规管理——项目报建，发放《建筑许可证》。如对层高、造型、外观 颜色是否符合市区整体规划进行审定。 案例一：中银大厦的异常外观颜色，因有视觉污染，不符合深圳市区整体规划，导致《建筑许可证》的延迟发放，楼价低靡。 案例二：福景大厦（现万佳三分店）也曾修改外观颜色。 设计单位的资质审核与管理——年审。 市场管理（市场处） 外设机构为房地产交易中心。 市场准入审批——合作建房首先报市场处审批。 商品房预售审批—— 施工过总造价的25%或其他条件时，审核通过发《商品房预 售许可证》。 开发企业、中介机构、行业协会资质审核与管理——成立批文、年审、资质考评。 市场统计（内部职能） 产权管理（产权处） 处理产权确认、确认、变更、抵押、转让等。 初始登记——第一个真正使用者（小业主）进行的登记。 转移登记——也称变更登记。 抵押登记——如按揭贷款。 产权注销 遗失补办 产权限制——司法查封。 其他职能部门 监察处——地政、规划、建筑各方面的违章处理，如擅自加建、出红线、偷漏税等。 外设机构为地政大队。 法制处——有关法规的制定。 深圳市建设局 深圳市建设局是深圳市施工企业的主管部门，负责建筑施工的管理。 其主要职能是： 施工管理 工程招投标——房地产开发商在拿到《建筑许可证》后的第一件事。 施工合同管理 发放施工许可证——办理《施工许可证》须缴纳各种费用（质检、安检、散装水泥、 墙体、白蚁、人防、档案押金等）；建筑施工单位和开发商各执 一份。 质量管理 外设机构为质检站。 质检——一般房地产项目由监理公司验收，大型市政项目由建设局验收。 安检——工程安全检查。 造价管理 外设机构为定额站，审批工程造价咨询。 竣工验收——在档案馆签收施工档案、劳动局电梯验收、国土局项目规划验收、消 防验收、环保验收、人防验收、工程质量验收完成后（以上验收均须收费）完成后，签发《竣工验收证明》。 施工、监理单位资质审核及管理——成立批准，年审等。 建材管理 其他相关主管部门 计划局——发放《投资许可证》。 环保局——环保验收。 消防局——消防验收。 劳动局——电梯验收。 档案馆——施工档案签收。 ※ 我们在房地产开发中的角色 土地产权确定，撰写项目可行性分析报告——策划部或估价部 项目融资时，撰写《项目评估报告》——估价部 在《预售许可证》拿到前，撰写《策划报告》（前期执行报告）——策划部和代理部 拿到《预售许可证》后，销售代理——代理部和策划部 按揭分析报告——估价部 三级市场交易 以案例说明项目开发基本程序