富县房地产价格走势分析报告.docVIP

PAGE PAGE 11 题 目：富县住宅房地产市场分析及价格预测 作 者：雷 鹏 单 位：富县物价局 内容提要：去年，在美国次贷危机影响下，美国两家最大房地产贷款公司濒临倒闭，日本最大的房地产公司破产关门。外国房地产感冒，中国房地产也在打喷嚏。今年以来，随着国家经济刺激计划及房地产业振兴规划的全面实施，全国主要大中城市房价大多走出了先抑后扬的路线。在这样的背景下，刚刚起步的富县房地产市场的现状及未来走势，令人十分关心。本文通过大量调查，对富县当前的房地产市场状况进行了粗浅的分析，并对富县未来的房地产市场形势及价格走势作了预测。 内 容： 一、富县房地产市场分析 （一）富县社会环境分析 富县，古称鄜州。位于 HYPERLINK /view/6510.htm \t _blank 陕西北部， HYPERLINK /view/1394626.htm \t _blank 延安市南部，渭北旱塬北沿，属陕北高塬沟壑区与丘陵沟壑区的过渡地带。东靠黄龙山系以晋师庙梁为界与宜川相邻；东南和南部与洛川、黄陵相连；西隔子午岭、关山梁与甘肃省的合水、宁县毗邻；北缘丘陵沟壑与志丹、甘泉、宝塔区接壤。县域总面积4182平方公里，居陕西省第五，延安市第一。全县辖8镇5乡1个街道办事处，241个行政村，总人口14.7万人，其中农业人口11.7万人。县城三川交汇，五路噤喉，自古就有“五交城”之称。210国道、?309国道、包茂高速、西延铁路及正在建设的西包铁路复线、青（岛）兰（州）高速交叉过境，是连接东西，贯通南北的重要枢纽。富县已探明石油资源面积1100平方公里，控制地质储量9146万吨；圈定含煤面积366.8平方公里，预测储量24亿吨，探明地质储量7588万吨；天然气资源探明含气面积20.4平方公里，储量14.6亿立方；紫砂陶土储量500万吨，石灰石储量140万吨，发展能源工业有着广阔的前景。 图1 富县近年国内生产总值情况 改革开放以来，富县国民经济持续快速健康发展，经济综合实力和城市核心竞争力不断迈上新的台阶。近年来，富县确立了“果菜富民、油煤强县、开放带动、项目支撑”的特色经济发展思路，全县经济社会保持了平稳较快的发展势头（见图1）。今年，国内生产总值预计可达到12.4亿元。不断强大的经济实力，良好的经济发展前景，为房地产行业的发展提供了良好基础。 （二）富县房地产市场供求分析 1、富县房地产市场供给分析 在整个房地产业内，与人民关系最密切、最受关注，甚至在许多情况下被等同于整个房地产业的就是商品住宅。商品住宅的发展在很大程度上彰显一个城市的房地产总体发展形式，且与百姓的生活息息相关，应该是房地产研究的重点。富县经济的发展和市民购买力的提高导致商品住宅需求量增大，住宅投资逐年增多。近年来，富县的房地产投资额逐年增大，占固定资产投资比例也在逐年增大，在国民经济中逐步占有重要地位，房地产投资增长率保持较高的水平。 图2 富县近年房地产投资情况 单位：万元 由图2可以看出，富县近年房地产投资额和增长率连年稳定增长。自1998年房改结束福利分房制度尤其是2003年富县经济进入稳定增长期后，富县居民（包括城镇和农村居民）对居住条件不断提出更高的要求，促使富县的住宅市场不断向前发展。 2、富县房地产市场需求分析 进入二十一世纪后，富县作为延安市南部经济发展的新星，城市核心竞争力不断提升，经济持续稳定增长，城镇居民收入增加，城市建设稳步发展，消费者投资和收入预期较好，在诸多利好因素和相关政策的影响和推动下，房地产开发投资持续升温。至2008年底，富县房地产市场的投资额、开工面积、竣工面积、销售面积、销售价格等统计指标均保持稳定上升的趋势。 富县最近几年房地产市场呈现快速发展的总体特征，具体来看，富县房地产开发呈现以下基本走势: (l)房地产开发投资快速增长，投资规模继续放大 自2003年以来，受扩大内需和住房制度改革等相关政策的有力拉动，富县房地产市场由全面复苏进入到快速发展时期，2008年全县房地产开发投资规模放量增加，呈现快增势头，全年完成8412万元，比2007年增长62%，比2006年增长290%。 (2)新开工项目集聚，带动全部房屋施工面积扩张 富县房地产开发随着土地整顿措施的逐步到位，2003年以来一直处于新开工程的全面启动期，新开工面积效应积聚，带动全部房屋施工面积快步增长。新开工项目的持续增多，成为支撑富县房地产投资快速发展态势的重要力量。 （3）竣工房屋面积大幅上扬，可供房源开始增多 2003年以来，富县房地产开发在建项目增加较快，竣工工程开始增多，竣工房屋面积呈现大幅上扬态势，可供房源增多。2006年累计竣工各类房屋38247平方米，2008年更是达到了45896平方米，同