昆山商业地产定位研究报告.ppt

昆山商业综合体项目整体定位与发展战略报告 谨呈:江苏衡山置业有限公司 报告整体思维导图 报告整体思维导图 S-C-Q基本结构——界定问题的分析模型 现实情景与开发目标的对比  界定：本报告需解决的核心问题 现实情景与开发目标的对比  界定：本报告需解决的核心问题 本报告需解决的核心问题梳理 报告整体思维导图 昆山市的人口结构与产业结构关系紧密 第二产业目前占主导地位，但多以企业链低端为主，以制造加工厂形式存在，属于劳动密集型企业，以台商居多，目前台商在昆山投资的公司已经超过1000家； 一方面需要大量本地及外来劳动力的技术支撑，月薪多在1000-1500之间，属于低收入人群； 一方面需要台湾本地人员的管理支撑。并据统计，目前常驻昆山的台籍人士已超过10万人，多为中高层管理者，台商及其家属构成了一个超出平均水准的高消费人群。 一方面需要大量本地及外地人士作为中基层管理者，月收入多在2000-3000元，属于平均偏低收入人群； 第三产业由商业经营和企业运作构成，比例较小，但有发展潜力，以本地中小型企业和上海苏州的外来企业为主； 一方面，各类商业外来打工人员，收入普遍偏低，约为1000-1500元左右； 一方面，各类商业企业主或投资者，本地外地均有，收入较高； 一方面，各企业的普通工作人员，收入偏低，约为2000--2500元； 一方面，各企业的中高层人员，收入中等偏高，约为4000-5000元； 其他（国企政府） 昆山政府公务员，均为本地人，收入较高； 普通国企中层员工，月收入为1000-2000，属于低收入人群； 昆山市的人口结构属于哑铃状分布特征，外来人口大于本地人口数量 世联认为:中心城区未来依然是城市商业中心,但发展空间有限，会逐渐向外延展; 组成： 由人民路、中山路、亭林路、柏庐中路、前进中路、震川中 路等城市核心地带主要街道构成； 规划： 商业、行政配套、居住、酒店、办公等为一体的综合型核心 区域，辐射范围可达全市及下属其他乡镇； 现状： 中心城区基本已经没有空置土地可以出让 2007年上半年仅有的5.6074万平方米出让土地，为定销住宅 房即非普通住宅用房，限制在一级市场流通； 人民路、亭林路、中山路的商业一条街已逐步呈现外溢效应 ，带动临近的集街、西瑭街、马鞍山东路的业态和商场的出 现；同时带动震川西路到中路、前进中路、朝阳西路等街道 的商业分布； 已形成核心带的商业集合趋势，但彼此联系松散 ——形不散神散 未来，中心城区商业依然是城市中心; 行政中心可能外迁; 在原有基础上改造翻新，或重置地块进行建设； 外溢效应俞发明显； 住宅发展空间小，商业发展空间有限； 城市微观市场分析——思维导图 昆山市办公物业分析思维导图 产业结构决定办公物业的发展 产业结构是决定一个城市办公物业发展状况的最根本原因 第三产业不发达，对中高档办公物业的需求就越小 中小型企业越多，对商住楼等中低档办公物业的需求就越大 昆山以第二产业为主导，对高档写字楼市场带动不强，对中低档办公物业有较好的拉动作用 昆山市办公物业分析思维导图 二产为主的相似城市—东莞 东莞办公物业市场在2003和2004年之间出现跳跃式增长 昆山商住公寓项目案例分析—LOFT企业家 LOFT企业家物业类型：酒店、商住公寓, 写字楼 2007年4月底入市，8月底商住楼部分已经售罄。 LOFT企业家作为昆山首个提出商住公寓中LOFT概念的地产项目，在开盘之后，受到了市场的热捧。两栋商住楼先于写字楼售完。 昆山商住地产项目案例分析—LOFT企业家 昆山二、三产业规模增长导致办公物业需求增加 办公物业供应的缺失，致使住宅物业演化为商住楼，承担办公物业的功能，且部分实现了商住楼的价格 部分住宅商住比例达到1;1以上。 街铺类办公承担部分办公职能，办公需求外溢 市场分析 昆山市办公物业分析思维导图 昆山办公物业的主要客户分析 昆山现阶段商务办公物业的主流客户以创业型、成长型的中小企业为主 企业发展阶段 创业型企业的需求和价格承受力目前很有限，是拉动商务公寓需求的后备力量 企业发展阶段 成长型企业是目前在售的公寓项目的主力客户 企业发展阶段 昆山的发展型企业，稳定型企业以及扩张型企业以自有办公物业为主，较少购买当地产品 企业发展阶段 未来2－3年内，快速发展型企业将成为昆山市场上重要的办公物业客户 企业发展阶段 昆山的办公物业客户处于发