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关于开发项目造价控制与成本管理的分析 【摘要】建设单位在开发项目建设过程中自始至终都需 要进行全过程的工程造价控制。在项目开发过程中，不同阶 段的建造成本都会受国家政策、市场供求等因素的影响，为 了提高项目利润，需要我们做好开发项目的造价控制与成本 管理。因此，本文主要对开发项目的工程造价控制与成本管 理等方面进行科学分析，提出合理举措，以此提升开发项目 在建设过程中的造价控制能力。 【关键词】地产；工程造价；成本管理；项目开发； 建设 、八 a 刖g 由于建设项目在开发过程中存在多变性、一次性与不 确定性，故此在项目建设过程中，进行强而有力的全过程造 价控制与成本管理，是项目能够顺利建设的积极保证。全过 程造价控制是指建设项目在整个开发周期内，在合理的目标 成本下完成项目建设；而对于成本管理来说，是从全过程角 度出发，科学管理项目在开发过程中遇到的各类风险，对项 目的工程成本进行有效管理。成本控制对项目建设具有重要 的作用，也是其发展的灵魂，只有做好成本控制，才能为企 业创造利润，支撑企业的正常运营，促进行业的可持续发展。 一、地产开发项目造价控制与成本管理的现状 前期决策阶段 市场调查，锁定目标客户，项目精准定位 在项目开发前期，应该做好市场调查工作，了解市场 对项目所在区域的实际需求，锁定目标客户人群。因地制宜， 合理规划用地地块的各类功能及配套设施，为目标客户定制 符合市场的产品，为项目建成后有一个好的销售业绩提供强 而有力的保证。 成本控制体系的建设——制定合理的目标成本、拆 分目标成本 开发项目有了明确的项目定位，建设单位通过目标人 群的喜好规划项目的产品类型，做好项目的可研报告，并制 定合理的目标成本，针对当时地产市场的实际情况，预期项 目的回报周期及最终收益。再此，建设单位以合理的合约界 面为依据，把目标成本拆分至项目建设各类的工程建造费用 中；再根据此，从实际需求出发，对各个项目的资金来源情 况进行合理地推算，推算建设项目在开发过程中有可能发生 的各类不可预见费用；同时，建设单位会为上述的各类概算 费用拟定相应的等级标准，因为只有设定了相关的等级标 准，才能使后人清楚了解成本目标的设定依据，亦只有这样， 才能保证项目在建设过程中“不跑题”，为全过程造价管理提 供了扎实的成控基础。 案例分析 在这里我们举个例子，建设单位计划在广州市番禺区 开发建设某高级商场BC，该建筑物地上5层，总建筑面积 为6600m2。建设单位根据过往同类型的商业工程，计算得 出该栋建筑物的工程建造初步核算，结论如下： 通过上述投资测算表，建设单位可清晰了解本项目的 开发概算，制定目标成本及回收周期。为做好开发项目全过 程的造价控制，当项目有了明确的目标成本后，我们做成本 管控的下一步工作就是把目标成本按照“配套设施建设费”、 “工程建造费用”、“不可预见费”三部分进行拆分。由上表可 知，“工程建造费用”占了概算的绝大部分，故此建设单位往 往还会根据合约界面等对其进一步细分。从这一投资测算表 的分析可知，地产项目的初步费用核算是严格遵循地产开发 程序进行的，因此开发项目全过程造价控制及成本管理就是 对项目由投资决策到竣工结算各个环节实际发生费用与概 算的全面对比及跟进，通过科学的成本管控手段，合理控制 项目开发的成本，保证项目的利润。 项目实施阶段 专业的成控人员 现在很多地产开发企业，为了降本增效，往往在架构 设置时按照工程专业对人员分工，根据项目进程设立专业人 员完成对应专业的成本管控工作，同一项目同一专业的工作 内容，由同一个成控人员进行全过程管理，提供专业化服务 的同时，可以精简人手，并提升管理精度，提高工作效率。 这样的人员设置，还可以把项目全过程成本管控的责任落实 到个人，减少了因部门交接不清，而引起的相互推倭。成控 人员从项目投资决策阶段即已接管相应开发项目的相关成 本管控资料及信息，那么该成控人员将非常清楚该开发项目 的建设标准及目的，这能更好地把成本管控从一而终。 对施工过程中资金流动的控制 在施工过程中，实时核查工程造价的变化，建立项目 管理台账制度，定期组织建设单位、监理单位、施工单位复 核台账的有关数据，保证台账的及时性、准确性。如果项目 出现设计变更，应该针对项目施工的实际情况，合理估算变 更工程所产生的费用，从而判断设计变更的合理性，是否符 合现场的实际需要；最后还要跟踪落实设计变更的实施情 况，防止假方案的出现。成控人员记录好每笔进度款的支付 情况，对每一笔应付进度款进行审核，确保进度款的支付符 合合同要求，且与现场实际情况相匹配，避免项目出现超支 超付的情况。 另外，成控人员对建筑材料进行严格监管，施工单位 买到的材料设备是否与招投标文件或合同约定相一致，还要 对材料设备的品牌、数量、型号以及规格等进行