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关于我县房屋维修资金管理存在难点问题研究和对策调研报告 摘要：住宅专项维修资金是房屋的“养老金”，设 立这一资金，旨在建立房屋维修保障机制，维护房屋产权人 和使用人的合法权益，保障居住安全。通过调研，现对我县 维修资金的现状、问题分析及对策报告如本文。 关键词：维修资金；管理 1住宅专项维修资金的定义及相关政策的变化过程 1.1住宅专项维修资金的定义 住宅专项维修资金（以下简称维修资金）是指专项用于 住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改 造的资金。 1.2维修资金的起源及政策变化过程 随着我县1994年5月秭归县第一轮房改和1997年3月 第二轮房改的推进，1998年全县移民搬迁到新县城，房屋产 权多元化格局逐步形成，公房、商品房出售相继产生。建设 部于1998年11月颁布了《住宅共用部位、共用设施设备维 修资金管理办法》（建住房[1998]213号），1999年7月省建 设厅、财政厅印发《实施细则》（鄂建[1999]136号）。 根据实际情况，我县出台了实施办法及实施细则：2003 年11月出台了《实施办法》（秭政办法[2003]136号），《实 施办法》规定：维修资金缴交标准分两种情况：①商品房： 商品房售后购房户按购房款2 %的比例缴交维修基金，开发建 设单位按成本价的1.5%比例缴交维修资金；②公有住房：公 有住房售后维修基金(以下简称房改房维修资金)，售房单 位应按照20?30%的比例从售房款中提取，购房户按购房款 的2%的比例繳交维修基金，包括业务费用从维修基金利息净 收益中核定。 2007年12月我县针对房改房未缴交维修资金出台了《秭 归县房改房售房共用部位共用设施设备维修基金管理实施 细则》(秭政办法[2007]152号)，正式启动了我县房改房维 修资金的缴交工作。 2我县维修资金的管理现状 2.1维修资金的归集情况 自2003年11月至2012年4月，我县累计归集维 修资金情况是：维修资金归集户数为6571户，归集资金额 达3947.61万元。其中：商品房归集户数为3810户，金额 2076. 95万元，归集率达98%;房改房应归集户数为6082户， 已归集户数为2761户，金额为1870.66万元，归集率迗 45. 40% 用门面抵交维修资金的情况:2003?2007年期间， 商品房出售价格偏低，开发商无资金缴交应承担的维修资金 额，为了防范开发商项目结束后房屋无人维修的风险，我局 采取强制措施抵扣门面作为缴交维修资金。抵交涉及到5个 楼盘，面积为8. 65万m2，金额为147. 63万元。 破产改制企业房屋维修资金归集情况：改制企业 职工一般无经济实力缴纳维修资金，有三个改制企业在改制 时缴纳了部分维修资金(备注：进出口公司、新华印刷厂、 县服装厂)，有少数企业职工在办理产权过户时强制缴纳了 少量维修资金。 综上所述，我县房屋商品房和破产企业房屋维修资金首 期归集基本到位，最大的遗留还是房改房维修资金归集率低 的问题。 2.2维修资金的支取使用情况 随着时间的推移，越来越多的房屋已逐渐老化陈旧，大 部分房屋已进入维修期。我县出现大量房屋屋顶漏水、主管 道老化、下水道堵塞等多种需要维修的情况，群众反映的维 修问题多，关于维修的信访及纠纷也多，维修矛盾日益浮出 由于政策制约、报批使用程序复杂、维修队伍和监督 机制的不健全等诸多因素制约维修资金的使用。 2.3维修资金管理模式 依据秭政办法[2003] 136号文件精神，我县维修资金管 理实行的是“政府代管模式”。维修资金到底该由谁来管， 由谁来监管，针对这个“由谁管”的问题，我国目前有三种 管理模式：①政府代管：从本质上讲，这种模式不仅仅是一 种权力，也是一种义务，行政机关必须代其履行义务，否则 会引起群众的不满和信访。②业主委员会自主管理：业主委 员会是全体业主的代表，代表业主实行维修资金的所有权、 使用权、管理权的统一，便于业主对维修资金使用情况了解， 便于沟通，环节少。但业主委员会的管理工作是无偿服务， 由于各业主的时间因素限制，由业主委员会单独管理缺乏实 际操作性。③物业管理公司与业主委员会共同管理：物业管 理公司是为了追求利益最大化，容易挪用侵占维修资金， 此由业主委员会委托物业服务公司代管，业主委员会监督管 理的一种共同管理模式，目前，这种管理模式在全国运用较 多。 3我县维修资金管理中存在的问题及原因分析 3.1房改房归集率低。归集难度大 主要原因有三个方面：①业主思想认识欠缺，缴交维修 资金的积极性不高。a.部分业主的思想观念尚未更新，业主 的思想仍停留在过去传统计划经济模式下由单位负责住房 维修，没认识到住房维修与管理正在向社会化、市场化、专 业化的趋势发展，对政府和单位存在较强的依赖性；b.是部 分业主对政府管理维修资金